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房地产开发企业所涉及的税种有哪些？ 应税范围、计税依据、税率是多少？纳税申报时限的要求？ 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税、车船使用税、企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税 营业税系对在我国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税。 (一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
(1)销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。(2)销售其他土地附着物
①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥不动产租赁，不按本税目征税。
（二）计税依据 1、销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
(1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
(2)单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
(3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：
(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。(2)对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式：是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式：是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；
③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 （3）对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
(4）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：
①关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
②关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
③对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。 营业税的税率：5% 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%, 销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%. 计算公式：营业税应纳税额=营业额×5% 纳税申报时限：房地产开发企业于以1个月为纳税申报期，自期满之日起15日内申报纳税。 二、城市维护建设税
（一）应税范围：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，凡缴纳 消费税、 增值税、 营业税的单位和个人，都是 城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），房地产开发企业从事房地产开发经营业务，是营业税的纳税人，自然也是城市维护建设税的纳税人。对中外合资企业和外资企业不征收城市维护建设税。 计税依据：以纳税人实际缴纳的营业税、消费税、增值税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。 房地产企业主要以营业税额为主。 (三）税率： 纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人的所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。 纳税时限：次月15日内同营业税一同缴纳地方税务局
三、教育费附加
（一）应税范围:根据《国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：凡缴纳 消费税、 增值税、 营业税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。
(二）计税依据：以纳税人实际缴纳的营业税、消费税、增值税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。 房地产企业主要以营业税额为主。 (三）征收附加率：现行为3%. （四）计税公式：应交教育费附加额=营业税税额×附加率（3%） （五）纳税时限：次月15日内同营业税一同缴纳地方税务局 四、地方教育费附加 按照《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）、北京市自2012年1月1日起征收地方教育附加。 应税范围：凡在我市行政区域内缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人，除按照国务院《征收教育费附加的暂行规定》以其实际缴纳“三税”税额的3%缴纳教育费附加外，同时应按照京政发〔2011〕72号文件规定以其实际缴纳“三税”税额的2%缴纳地方教育附加。
（二）计征依据： 地方教育附加的计征依据，是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。房地产企业主要以营业税额为主。 （三）、征收率：现行征收率为2%。 （四）计税公式：应交地方教育费附加额=营业税税额×附加率（2%） （五）纳税时限：次月15日内同营业税一同缴纳地方税务局 五、土地增值税 （一）应税范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。即以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、 赠与方式无偿转让房地产的行为。 （二）土地增值税的计税依据：
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。具体操作：
1、转让收入的确认：房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。（对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围）。 2、非直接销售和自用房地产的收入确定{国税发[2006]187号} 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他但未和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。 3、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（固定资产或投资性房地产）4、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国税函【2010】220号，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括： ① 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的， ② 前期工程费：是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平（通水、通电、通道路、平整地面）或七通一平（通自来水或称通上水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。这里要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的熟地，即已经过三通一平，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 ③ 建筑安装工程费：是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建造工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 ④ 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⑤ 公共配套设施费：是指在房地产开发中必须建造，但不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所等设施支出。 ⑥ 开发间接费用：是指指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里要强调的是，纳税人的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）， 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996)7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确： 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 ‚其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （4）旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 （5）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。 代收费用的具体扣除办法：县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的费用，包括：大市政费、四源费、用电权费和绿化费。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 5、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 6、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（三）税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。 增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 （四）计税公式：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 1、增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额＝增值额×30％ 2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％ 土地增值税税额＝增值额×40 ％－扣除项目金额×5％ 3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％ 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ 4、增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 其中：增值额=（土地转让价款—土地出让金及相关成本—营业税金及附加） 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。 （五）有下列情形之一的，免征土地增值税： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； 增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税，计税税率为30%。
2、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请， 经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 （六）纳税申报时限： 1、房地产开发企业取得房地产开发项目后30日内，应到主管地方税务机关进行项目登记。 2、房地产开发企业按月或按季预缴土地增值税的，申报纳税期限为月份或季度终了后10日内； 3、房地产开发企业出售其开发的商品房，从项目（指作为基本计税单位的房地产开发项目，下同）竣工结算开始，应于季度后10日内，对已出售部分按成本实际发生数计算申报缴纳土地增值税；项目全部出售完毕时，房地产开发企业应于季度后10日内作项目纳税申报，进行土地增值税结算。 4、非房地产开发企业按次缴纳土地增值税的，申报纳税期限为房地产转让合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[ 1996 ]240 号）规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。 六、房产税： 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。 （一）应税范围:城市房地产税由产权所有人缴纳。产权出典者由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决的，均由代管人或使用人代为缴纳。对涉外企业和个人暂不征收城市房地产税中的地产税，改为征收土地使用费。如果房地产企业拥有房屋产权的，需缴纳房产税。
（二）计税依据：房产税依照房产原值一次减除3０％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 （三）房产税税率： 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％； 依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 房产税的计税公式：
1、从价计税：应纳税额=房产原值（评估值）×（1—30%）×1.2
2、从租计税： 应纳税额=房产租金收入×12%
3、个人出租住房： 应纳税额=房产租金收入×4% （五）房产税的纳税申报时限：房产税按月缴纳的，申报纳税期限为月份终了后10日内；按季或半年缴纳的，申报纳税期限为季度或半年终了后15日内。房产税在应税房产所在地的地方税务机关缴纳。
七、城镇土地使用税
（一）应税范围：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人
如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税。
（二）计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 计税税额：土地使用税每平方米年税额如下：
1、大城市1.5元至30元；
2、中等城市1.2元至24元；
3、小城市0.9元至18元；
4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
（四）年应纳税额计算公式： 年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。 （五）纳税申报时限：城镇土地使用税按月缴纳的，申报纳税期限为月份终了后10日内；按季或半年缴纳的，申报纳税期限为季度或半年终了后15日内。城镇土地使用税在应税土地所在地的地税机关缴纳。
八、印花税
（一）应税范围：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
（二）计税依据：下列凭证为应纳税凭证： 1、购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产 保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； 2、产权转移书据：土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。
3、营业帐簿； 4、权利、许可证照：在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
5.经财政部确定征税的其他凭证。 （三）计税税率：纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定。见附表： | | | | | | | | 包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 | | | | | | 包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同 | | | | | | | | | | | | | | | | | | 包括租赁房屋、船舶、飞机、机**辆、机械、器具、设备等合同 | | | | | | 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 | | | | | | | | | | | | 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同 | | | | | | | | | | | | | | | | | | 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同 | | | | | | | | | 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元 | | | 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 | | |
（四）计税公式：
1、应纳税额=计税金额×税率， 2、应纳税额=凭证数量×单位税额。 （五）印花税纳税义务发生时间：帐簿起用时；合同（协议）签订时；证照领受时；资本注册时或增加时。印花税纳税申报期限为按年申报，申报时间为次年1月10日前。 九、契税： 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 （一）应税范围：承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人为契税的纳税义务人。征收范围包括： 1、国有土地使用权出让、 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 3、房屋买卖、 4、房屋赠与 5、房屋交换；
6、下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；
‚以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；
ƒ建设工程转让时发生土地使用权转移的； ④以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
(二）契税的计税依据： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；
3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的成交价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。 （三）契税税率：3%——5%，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家 税务总局备案。 （四）应纳税额计算公式：应纳税额=计税依据×税率。 （五）纳税时间：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 （六）纳税地点：契税在土地、房屋所在地的主管税务机关缴纳。 十、车船使用税 ： 车船税是依照法律规定、对在我国境内的车辆、船舶，按照规定的税目、计税单位和年税额标准计算征收的一种税。 应税范围：在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人， （二）计税依据：依法在车船管理部门登记的车船、行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶。 （三）车船的适用税额：依照《车船税税目税额表》执行。 车船税税目税额表 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 拖船按照发动机功率每1千瓦折合净吨位0.67吨计算；拖船和非机动驳船分别按机动船舶税额的50％计算 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
（四）车船税计算公式： 1、乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 2、载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 3、摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 4、外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。 （五）纳税申报时限：车船税按年申报，分月计算，一次性缴纳。购置的新车船，购置当年的应纳税额自取得车船所有权或管理权的当月起按月计算，应纳税额为年应纳税额除以12再乘以应纳税月份数。车船税现由保险机构在办理机**“交强险”业务时代收代缴。纳税人不再向税务机关申报缴纳车船税。 十一、企业所得税： 企业所得税是对中华人民共和国境内的企业和有生产经营所得的其他组织，就其境内、境外从事的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 （一）应税范围：凡中华人民共和国境内的企业和有生产经营所得的其他组织，其在境内、境外取得的各种生产经营所得和其他所得，均属于企业所得税的征税范围。 根据国家税务总局关于印发《房地产 开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号的通知精神，在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括居民企业和非居民企业为企业所得税的纳税义务人。 （二）计税依据：企业所得税的计税依据是应纳税所得额。即企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 （三）企业所得税的税率：为25%。 （四）计税公式：具体收入的确认与扣除项目参见《房地产 开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文件 应纳税所得额= 全部应税收入-准予扣除项目 应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率。 （五）纳税申报时限：按年计算，按季预缴，季度终了后十五日内预缴，年度终了后五个内汇算清缴。 十二、耕地占用税 （一）应税范围：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人为耕地占用税的纳税人。 （二）计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。 （三）计税税额：耕地占用税的税额以县级行政区域为单位，每平方米年税额规定如下： 1、人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元； 2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； 3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元； 4、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。 （四）计税公式： 年应纳耕地占用税税额=∑（占用各级土地面积×相应税额）。 （五）纳税申报时限：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。并在收到土地管理部门的通知之日起30日内向耕地所在地的地方税务局缴纳耕地占用税。 十三、个人所得税 : 在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。 （一）应税范围：房地产开发企业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。 （二）计税依据：工资、薪金所得，以每月收入额减除费用三千五百元后的余额，为应纳税所得额。 （三）适用税率：工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3%--45% 个人所得税税率表——(工资、薪金所得适用) （注：本表所称全月应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，以每月收入额减除费用三千五百元以及附加减除费用后的余额。） （四）个人所得税计算公式： 应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 （五）纳税申报时限：工资、薪金所得应纳的税款，按月计征，由扣缴义务人或者纳税义务人在次月7日内向税务机关纳税申报。 综述：房地产开发企业，在开发经营过程中，在不同时期所涉及的税费主要是： 一、购置开发土地时所要涉及缴纳的税费包括： 1、契税； 2、印花税； 3、耕地占用税 4、城镇土地使用税 二、开发建造房地产过程中所要涉及缴纳的税费包括： 1、房产税； 2、城镇土地使用税； 3、印花税； 4、个人所得税； 5、车船使用税。 三、开始出售转让房地产时所要涉及缴纳的税费包括： 1、营业税； 2、城市维护建设税； 3、教育费附加； 4、地方教育费附加； 5、城镇土地使用税； 6、印花税； 7.、企业所得税； 8、土地增值税； 9、房产税； 10、个人所得税； 11、车船使用税； 收集整理人： 王丽君 2012年7月25日 本文是自己从1998年从事房地产开发企业财务管理工作以来，结合目前国家最新发布的各项税收政策，总结的房地产开发企业所涉及的税金种类、应税范围、计税依据、纳税申报时限等，希望对大家有所帮助。有欠妥的地方望大家批评指正！
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发表于 2012-8-2 12:02:28
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