[税务] 取得土地使用权环节涉及税种 [复制链接]

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发表于 2012-4-21 19:49:54 |只看该作者 |正序浏览

取得土地使用权环节涉及税种

1、契税
财税[2004]134号
出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
国税函[2005]436号：不得因减免土地出让金，而减免契税。

关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复
国税函〔2009〕603号
北京：根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
国家税务总局
二00九年十月

《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》
（财税[2008]175号）第七条的规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
经向国家税务总局明确，得到回复如下：母公司将土地、房屋权属无偿划转给全资子公司，不管是否在改制重组过程中，均属于同一投资主体内部所属企业之间的土地、房屋权属无偿划转，符合《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）第七条的规定，不征收契税。

契税：已经缴纳土地出让金，但尚未签订出让合同，是否征收契税？
答：《契税暂行条例》第八条规定：　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
对于房地房开发公司等用地单位没办理有关土地使用权出让、转让手续，经土地管理部门同意，已经开始“三通一平”（即通电、通水、通气平整施工场地）等前期施工的，用地单位已经使用土地，应按契税有关规定预缴税款，待土地出让、转让合同签订后，按成交价格计算税款，多退少补。

房企支付土地储备中心的利息是否做为税计税依据？
土地储备中心资金不足向银行贷款，向房企收取银行贷款利息。该公司支付的由土地储备中心的利息是否是契税的计税依据？
答：《契税暂行条例细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”利息支出为取得土地使用权应支付的费用，属契税计税依据。

被拆迁房屋为商业用房，重新购置住宅的，能否享受契税抵免政策？
答：《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第二条：
“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税”的规定，城镇房屋拆迁契税优惠政策仅限住房。

如何认定有偿划拨？对于有偿划拨的土地计税依据如何确定？
以国有土地使用权划拨合同内容认定是否有偿；
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

财税关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复
财税[2004]91号
广东一、珠海市房产公司拥有土地，珠海南嘉房产开发有限公司提供资金，共建住房。
珠海南嘉房产公司获得了珠海市房产公司的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移。

因此，对珠海南嘉房产开发公司应按其取得的85％土地使用权的成交价格计征契税。

二、在上述合作开发建房过程中，珠海南嘉房产开发有限公司将其拥有并登记在珠海市房产公司名下的房产权属登记在自己名下，没有发生权属转移，不应征收契税。

2、国土局挂牌出让地块，耕地占用税是否应由国土局缴纳？
答：依据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2007〕129号）第一条，耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。
农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；
审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；
实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。
占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。

国税发（2009）31号文联合开发项目且未成立独立法人公司争议处理
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

十五、借鉴地方营业税的具体要求：《广西地税关于营业税若干问题的通知》

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