房地产开发费用的扣除政策规定

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房地产开发费用的扣除政策规定

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条）
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除（摘自国税函[2010]220号）。
解析：房地产开发企业的“三项费用”（财务费用、管理费用、销售费用）如果符合第（一）项条件，能够分摊，并且能够提供金融机构证明。财务费用据实扣除，管理费用和销售费用按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行（摘自国税函[2010]220号）。
解析：上面的（一）、（二）都不是新的规定，早在财税（95）48号中对此已经有过规定，关键是以下的规定：
全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除。以上方法就是上面讲的第（一）和（二）进行扣除。目前，对此有争议，一种认为，根据文件中所说的第（一）项，如果企业没有利息发生，那么就不应该扣除财务费用，房地产开发费用应该按照土地成本和开发成本之和的5%扣除；第二种观点认为：如果没有利息支出，应当可以符合文中的第（二）项，即不提供金融机构证明或者不能按照项目计算分摊利息，因此房地产开发费用应当按照土地成本和开发成本之和的10%以内去计算扣除。显然，第二种意见要比第一种意见计算的扣除额要大。后续可能还要出台文件来解释这句话。这里谈一下我个人的看法，个人比较支持第二种看法，也就是说如果全是自有资金，没有利息支出的，其扣除方法应当按照文中第（二）项规定执行。之所以这样认为，是因为（95）48号文件在立法时，它的原理是将房地产开发费用作为一个整体而考虑的。即便没有发生利息支出，但是作为一个整体来扣除房地产开发费用时，就是按照土地成本和开发成本之和10%计算的，而不具体细分三项费用分别是多少。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法（摘自国税函[2010]220号）。
解析：换句话说，房地产开发公司既有金融机构的借款又有其他借款，不能同时使用刚才所说的第（一）项5%的计算和第（二）项10%的计算，否则就会造成扣除额的重复计算。这一款给了纳税人在利息扣除方面的选择权，可以举例来理解该条的规定。
例如：
某房地产公司取得土地成本和开发成本之和为2000万元元，金融机构借款利息130万元（可按照开发项目计算分摊），其他借款利息50万元。
可选择（一）得处理方式，可扣除的开发费用为：
130+2000×5%=230万元
如果按照（二）的处理方式，则可扣除的开发费用为：
2000×10%=200万元
    将这个例子的数据反过来，金融机构借款利息50万元，（可按照开发项目计算分摊），其他借款利息130万元。可选择（二）的处理方式，可扣除的开发费用为200万元。如果按照（一）的处理方式，则可扣除的开发费用为150万元（50+2000×5%）。

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江苏

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