开发商售房让利为节税（土地增值税）

银河飞雪

开发商售房让利为节税（土地增值税）








土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税。由于是实行四级超率累进税率方法计税，所以避税方法无非有两 种，一种是常用的税收优惠法，另一种笔者命名为方程式法，此方程式出题者是国家，而解题者是开发商，结果直接影响到国家、开发商、购房者的利益。笔者旨在通过如此操作，使开发商、购房者都在降价中得到好处，同时也是实现国家税收政策的调控意图，所以此案例的意义也超过节税本身。








　　〔案例〕



　　某房地产开发公司主要从事普通住宅开发，2004年竣工的一片住宅小区，平均售价为6,700元/平方米，总面积为20,000平方米，销售总金额预计可达1.34亿元，已售出16,000平方米，已售金额10,720万元。



　　该房产项目取得土地使用权成本2,800万元，房地产开发成本为5,200万元，利 息支出为420万元(不能按项目分摊),其他开发费380万元。按当地省级政府规定不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权及开发成本之和的10%以内计算扣除为(2,800+5,200)×10%=800万元，(为简化，本例与企业实际发生数一致)。



　　由于国家调控房 地产政策，销售价格出现起伏，公司出现三种意见，一是继续保持原平均价销售；二是加价销售，由于开发商已不存在资金压力，所以准备加价销售，但销售进度会慢，有一定风险；第三种意见为促销，可以进行适当让利，能加速销售。



　　公司聘用了税务师进行利润测算，经过测算，税务师告诉开发商可以按加价到9,000元/平方米计算所得税前利润，为了加速销售，必须控制销售价均价不得超过6,600元/平方米。



　　税务师进行了测算，结果如下：









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等待

按上述方法可以测算为1.7977，我们将其称为“高收益最低定价系数”，就是把单位售价定在土地及房地产开发成本之和1.7977倍以上，


请问这个1.7977是怎么计算出来的