关于新版销售不动产的开票要求.

一杯愁绪

根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕173号）、《关于印发<宁波市地方税务局普通发票简并票种统一式样工作实施方案>的通知》（甬地税征〔2010〕72号）等规定，现就有关开具问题说明如下：

一、发票分类

《销售不动产统一发票》按照使用对象不同分为《销售不动产统一发票（自开）》和《销售不动产统一发票（Dai.开）》两种。不动产自开发票由符合购票条件的纳税人领购和开具；不动产Dai.开发票由税务机关Dai.开，税务机关以外的其他单位不得Dai.开《销售不动产统一发票》。

二、发票联次

《销售不动产统一发票》为电脑版四联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证），第二联**联（房管部门留存），第三联记账联（收款方记账凭证），第四联存根联（收款方留存），不动产Dai.开发票存根联由Dai.开税务机关留存。

三、《销售不动产统一发票》票面有关内容及开票说明

（一）、《销售不动产统一发票（自开）》

1、“机打代码”应与“发票代码”一致，“机打号码”应与“发票号码”一致， “密码区”根据票面相关参数生成打印的密码（采用税控前不必填写）。

2 、“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”
指收付款方证件号码。

3 、“不动产项目名称”、“项目编号”指按照《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发〔 2006 〕 128 号）的要求进行项目登记的工程项目名称（销售许可证中的项目名称）和编号（未进行项目登记的暂为空）。

4 、“销售的不动产楼牌号” 填写销售的不动产的具体街道、栋号、门牌号。

5 、“面积”指根据购房合同规定计算房款的面积，可分为为“建筑面积”和“套内面积”两种，由开票方填选，如合同按照建筑面积计算房款，则选择“建筑面积”，如合同按照套内面积计算房款，则选择 “套内面积” 。

6 、“金额”填写本次收到的实际金额。

7 、“款项性质”，分为四类：预售定金、预售购房款、售房款和其他。填写收到的款项具体性质，其中如收到款项性质为 “其他”，应注明款项具体性质。

8 、单位发生无偿赠与不动产或投资入股等非销售行为的应在 “备注”栏内写明“无偿赠与”或“投资入股”等字样；享受免税或不征税的销售（转移）不动产行为，应在“备注”栏内写明“免税”、或“不征税”字样。

9 、“开票单位签章”指开票单位加盖发票专用章。

10 、主管税务机关及代码 : 企业所辖主管区级地税机关名称及其代码。

11 、特别说明：2011年1月1日起转让（销售）不动产取得预售定金、预收购房款、售房款等直接开具《销售不动产统一发票》。开具“款项属性1.预售定金”、“款项属性2.预收购房款”、“款项属性4.其它”时，只交付发票联，其他联次留存。开发商在收到预售定金、和预收购房款、购房款时，发票栏上的“面积”、“单价”均按购房合同上的面积、单价填写，面积、单价、金额三者之间没有直接的沟稽关系。销售一套房子取得售房总收入所开具发票（一份或数份）汇总的金额应符合：面积 * 单价＝Σ金额（购房总价）。 开具“款项性质为3.购房款”时应在备注栏注明：不动产总价××元，已结清。预售定金××元，预收购房款××元。购房人凭此份发票去房管部门**。

（二）《销售不动产统一发票（Dai.开）》

1、“机打代码”、“机打号码”、“密码区”、“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”、“不动产项目名称”、“项目编号”、“销售的不动产楼牌号”、“面积”“金额”“款项性质”等栏目与自开发票1－8点相同。

2 、“ 税率”、“税额”指Dai.开销售不动产发票时征税的税率和税额。

3 、“完税凭证号码”指按规定税务机关Dai.开发票时征收税款的完税凭证号码。

4 、“主管税务机关及代码”指Dai.开票的主管税务机关名称及其代码。

5 、“开票单位签章”指Dai.开票税务机关盖章。

6、“收款方签章”指Dai.开票纳税人（收款方）盖章。

四、开具要求

1、《销售不动产统一发票》采用干式复写纸印制，应使用计算机和针式打印机多联一次性开具，手工开具无效。

2、对符合购票条件，自行开具发票的纳税人，应在不动产所在地开具《销售不动产统一发票》。

3、关于红字发票开具问题。需要开“红字”发票的，应“合计金额”栏大写金额前加“负数”字，在小写金额前加“－”号。红字发票开具方每月应将开具的红字发票向主管税务机关办理逐份验旧。

红字发票开具根据不同情况分别处理：

（1）、发票开具方的“记账联”、取得发票的单位和个人的“发票联”均未入账时，发生需重开的，发票开具方应收回原发票所有联次，全部联次在“发票监制章”部位做剪口处理，全联注明“作废”。然后在开票系统中做作废处理，根据实际情况重新开具发票。

（2）、发票开具方的“记账联”已入账、取得发票的单位和个人的“发票联”未入账时，发生需重开的，发票开具方应收回原发票所有联次，全部联次在“发票监制章”部位做剪口处理，全联注明“作废”。然后在开票系统中开具红字发票，再开具据实发票。红字发票“记账联”与收回的发票一同入账。

（3）、发票开具方的“记账联”、取得发票的单位和个人的“发票联”均已入账时，发生需重开的，发票开具方应取得对方主管税务机关出具的《开具红字销售不动产统一发票申请单》（见附件）和“房管部门留存**联”，开具红字发票，再开具据实发票（单纯金额减少，可只开具红字发票）。并将红字发票“记账联”与《开具红字销售不动产统一发票申请单》和收回的发票一同入账。申请开具《开具红字销售不动产统一发票申请单》时，应携带税务登记证副本及复印件、经办人身份证明（居民身份证、护照）及复印件和发票联复印件（注明“与原件核对无误”盖章并由法人签字）以及主管税务机关需要的其他有关资料。

（4）、若预售定金、预收购房款上的付款方名称与房产销售合同上的购房者不一致，根据上述规定处理。　　

4、凡2011年1月1日前，房地产开发企业销售商品房收取预售款，已开具《预售款收据》的，应按照收取款项的合计金额补开一张《不动产发票》，“款项性质”填写“4.其他已收房款”，并在备注栏注明每张《预售款收据》的代码、号码和金额。

5、发票打印前应认真核对开票信息，避免发票无效。

漂流部落

学习了

甜咖啡甜

我看不错噢 谢谢楼主！

通过考试

学习了，很详细。

zzp周游

et19y

这要如何设置开票啊

wpjmymm

是专用的开票系统还是要自己设置啊，我们以前用的是自己设置

shgbai

能具体说一下，前边怎么设置吗