关于核算模式的探讨

一路前行

目前和朋友在交流时遇到这样一个问题：

基本情况：该公司是一个投资公司，目前拿下了一个工业园区的开发框架协议，目前准备进入实质性运作，该公司经营范围有房地产开发，但尚未取得开发资质。与当地政府的合作协议是按照投资的一定比例由政府返还作为收益的，其他的以土地抵偿公司的投入资金。该公司拟借用关联公司的房地产开发资质进行开发。

现在的问题是：1、进行实质性开发时，会计核算的主体是用关联公司还是投资公司？设计到税务问题和报建方面的情况？

2、如果以投资公司为核算主体，收入如何确认？成本如何结转？

期待大家的宝贵意见。