2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑（七）

宁静致远

81、房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数如何确定？
问题内容：
　　房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）“10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。” 而按照《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数都是与收入挂钩的，没有收入就不得扣除。而国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号） “第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。据此是否可以认为，房地产开发企业的预售收入作为房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数？
答：根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”只有符合上述规定的收入方可作为业务招待费、广告宣传费的扣除基数。
82、接受的公益事业捐赠款是否应纳税？
问题内容：
　　我县为满足新农村建设和农村、农民法律服务的需求，招录了一批法律专业人员从事农村公益法律服务工作，他们从事法律服务工作都是免费的，即不收取当事人任何费用。他们的劳动报酬主要有两部分：一部分是拿北京市的最低工资，由县财政支付，另一部分是北京市法律援助基金会和北京金杜律师事务所的捐赠款。捐赠款的用途就是扶持延庆县农村公益法律服务事业，由延庆县司法局统一管理，并以以件计补的办法将捐赠款按月随最低工资一起发放给公益法律服务工作者。我认为在公益法律服务工作者的报酬中，由我局接受捐赠、发放给公益法律服务工作者的补贴费不应纳入个人所得税，以彰显国家对公益事业的支持。公益法律服务工作者的这部分收益到底该不该纳入个人所得税的征税范围？
答：《中华人民共和国个人所得税法》第四条三项按照国家统一规定发给的补贴、津贴，免纳个人所得税。
　　根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十三条规定：税法第四条第三项所说的按照国家统一规定发给的补贴、津贴，是指按照国务院规定发给的政府特殊津贴、院士津贴、资深院士津贴，以及国务院规定免纳个人所得税的其他补贴、津贴。
　　贵单位所支付的公益法律服务报酬不属于上述免税所得，应缴纳个人所得税。
83、外籍个人从合资经营企业取得的红利是否免税？
问题内容：
　　我公司是一家合资经营企业（台资），董事会决议分配2010年度税后利润给台湾个人投资者，请问，是否要缴纳企业所得税？根据财税[2008]1号文，是说在2008年以后形成的利润分配给投资者需要按10%缴纳企业所得税。但我们有些不明白，因为分配给境外的是个人，而不是企业，根据《企业所得税法》规定，需要征收企业所得税的对象是：居民企业和非居民企业，而个人不属于这两种情况，所以说国税局要按10%征收企业所得税我们觉得不合理。若是按财税[2008]1号的规定，它又和**《企业所得税法》相冲突，所以应以**为准。另外，如果外籍个人取得的红利以个人所得论的话，根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）规定：“二、下列所得，暂免征收个人所得税（八）外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。” 该条款是否有效？我公司分配给台商个人的红利是否要代扣代缴个人所得税？或者要缴纳10%企业所得税？
答：《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）文件有效，台湾个人投资者从外商投资企业取得的股息、红利所得暂免征收个人所得税。你公司不必扣缴台湾个人投资者的红利所得。由于对方系个人，不存在源泉扣缴企业所得税的问题。
84、如何理解自建自用？（税收筹划答疑点）
问题内容：
　　一、对于《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）该文件第一款“关于营业税和契税的政策问题”中的“个人自建自用住房，销售时免征营业税”规定，何谓自建自用，我们把握不准。总局在营业税新细则培训时解释，称“自已投资请其他施工企业建设”不属自建行为。二、个人将自己非购买取得的现有住房对外销售，可否全额征收营业税？比如在自己原有的宅基地上建设房屋并居住，现在不住了，把它卖出去。目前，所有政策规定都明确了购买取得的住房凭抵扣发票进行计税依据的确定。
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　……（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
　　第二十五条　纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
　　因此。单位或者个人自建新建建筑物不包括自己投资其他施工企业建设的情形，否则就不会再有视同发生应税行为的情形。
　　根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号》规定；“个人自建自用住房，销售时免征营业税”，对于个人自行投资自行建造房产销售时免征营业税。
８５、个人独资企业火灾损失可否向税务部门申报税前扣除？
问题内容：
　　我是一家个人独资企业，属所得税核定征收，2011年1月我企业发生火灾，造成存货和固定资产损失计50万元。请问这火灾损失可否向税务部门申报税前扣除？
答：根据《财政部、国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》（财税〔2000〕91号）文件第八条规定：“第七条所说核定征收方式，包括定额征收、核定应税所得率征收以及其他合理的征收方式。”第九条规定：“实行核定应税所得率征收方式的，应纳所得税额的计算公式如下：
　　  应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率
　　  应纳税所得额＝收入总额×应税所得率
　　  或＝成本费用支出额/(1－应税所得率)×应税所得率。”
　　  如果你企业采取的是定额核定或按收入总额核定，则存货与固定资产损失扣除不影响核定征收税款，但资产损失仍要按规定报主管税务部门审批。如果你企业采取的是成本费用支出额核定，即能够查明成本费用支出额而收入额不能查实情况下，发生的损失可以凭相关资料向主管税务部门申请从核定成本费用额中扣除。
86、销售以按揭购买的住房贷款利息可否扣除？
　 问：销售以按揭方式购买的住房，期间支付的贷款利息，是否可以在转让所得中扣除？
答：《个人所得税法》第三条第五项规定，财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算缴纳个人所得税。
　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条第三项关于“合理费用”的规定，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中第二项规定中有关“支付的住房贷款利息”规定为，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
87、购房时间如何确定？
　问：某人在2009年11月份卖掉了唯一一套住房，2010年1月份重新购进一套期房，2010年10月份才拿到新房房产证。请问，现在能否申请办理退还个人所得税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号），对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月1日起执行。另据2010年9月30日发布的《财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问》中明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之间（含9月30日）已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起1年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。购房时间以房屋产权证注明日期和契税完税证明的填发日期按“孰先原则”确定。符合条件的，可向原以纳税保证金形式缴纳个人所得税的缴纳地主管税务机关申请享受优惠政策。
88、引进高学历人才的安家费是否免个人所得税?
问：引进高学历人才的安家费是否免个人所得税?
答：根据《个人所得税法》第四条规定，按照国家统一规定发给干部、职工的安家费免缴个人所得税。对于以“安家费”为名自定标准发放的各项补贴，应按规定缴纳个人所得税。

89、个人股权转让过程中取得违约金收入是否缴纳个税？

问：个人股权转让过程中取得违约金收入是否缴纳个人所得税？
答：根据《个人所得税法》的有关规定，股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的该违约金应并入财产转让收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。
90、个人投资者从其投资的企业借款，是否征收个税？
问：个人投资者从其投资的企业借款，并长期不还，请问是否征收个人所得税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（除个人独资企业、合伙企业）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
91、业务招待费中的礼品费是否缴纳个税？
问：业务招待费中的礼品费是否缴纳个人所得税？
答：根据《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）规定，单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《个人所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。但如果是向本公司的员工发放庆典礼金、礼品，则应当与发放当月的工资一起合并计算缴纳个人所得税，按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。
92、单位发给职工的过节实物福利是否计征个税？
　问：单位在过节期间发放给职工的实物福利，是否计征个人所得税？
答：根据现行《个人所得税法实施条例》第十条的相关规定，个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额。无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。因此，单位在过节期间发放给职工的实物福利应并入其工资、薪金所得计征个人所得税。
93、个人购买幼儿园是否免交契税？
问题内容：
　　某幼儿园于2004年前建成（产权当时属于房地产开发公司），房地产开发公司于2004年3月31日将此幼儿园对外出租，租期截止到2014年4月1日。2010年2月房地产开发公司将幼儿园出售，我个人和另外一名自然人共同出资购买了该幼儿园，幼儿园购买合同注明原租赁合同继续有效至2014年4月1日，我所购幼儿园仅限于开办幼儿园。请问我承受的幼儿园的土地、房屋权属是否适用《国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）和《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款规定的免税范围？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
　　根据《财政部 国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）规定：根据《中华人民共和国教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第(一)款的规定，免征契税。
　　因此，符合上述规定的幼儿园土地房屋可以免征契税。
94、非居民企业将溢缴转增资本是否要扣缴企业所得税？
问题内容：
　　A企业为境外企业，在中国境内投资成立一家外商独企生产型企业B，B公司注册资本100万。2009年A公司以机器设备作价投入资本到B公司，B公司验资时实物出资(机器设备)100.05万，溢缴0.05万。现B公司决定将溢缴的0.05万转增资本，是否要扣缴非居民企业所得税？
答：根据《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第四条第二款规定，被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
　　因此，不需要扣缴A公司的预提企业所得税。
95、金融企业理财产品收益如何缴纳营业税？
问题内容：
　　我公司为金融企业，开发了多种理财产品，主要分为两大类：一类是从客户固定理财收益中取得固定回报（即我公司不承担风险的理财产品）；另一类是与客户共同承担风险，约定比例分享理财收益；目前，关于理财产品的营业税还没有正式文件，请问，对于上述理财产品的收益，是否可以减去支付给理财产品购买者的金额差额缴纳营业税？
答：根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）规定：
　　金融，是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务。
　　1．贷款，是指将资金贷与他人使用的业务，包括自有资金贷款和转贷。
　　自有资金贷款，是指将自有资本金或吸收的单位、个人的存款贷与他人使用。
　　转贷，是指将借来的资金贷与他人使用。
　　典当业的抵押贷款业务，无论其资金来源如何，均按自有资金贷款征税。
　　人民银行的贷款业务，不征税。
　　2．融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。凡融资租赁，无论出租人是否将设备残值销售给承租人，均按本税目征税。
　　3．金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。
　　非货物期货，是指商品期货、贵金属期货以外的期货，如外汇期货等。
　　4．金融经纪业，是指受托代他人经营金融活动的业务。
　　5．其他金融业务，是指上列业务以外的各项金融业务，如银行结算、票据贴现等。存款或购入金融商品行为，不征收营业税。
　　因此，金融企业代人理财行为不管收益如何分配，应根据以上税目解释规定计算纳税。
96、个人销售住宅是否征免土地增值税？
问题内容：
　　1、财税[2008]137号文件“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”规定是否仅适用于普通住房？ 2、对住宅类型的判定标准应如何确定？是否以产权主管部门登记为准。如果产权部门将营业用房和住房一起登记为住宅，并销售的，是否征收土地增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”这里包括非普通住宅。个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权证书所载明的登记类型确定。对于营业用房登记为住宅类型的，应据实判断，不能适用上述免税规定。
97、单位注销时是否应就该企业未分配利润缴纳投资人个税？
问题内容：
　　一自然人投资注册的私营有限公司，并不是个人独资企业在经营期间申报缴纳企业所得税，在该单位注销时是否应就该企业未分配利润缴纳自然投资人个人所得税？
答：该自然人投资的私营有限公司注销清算后，未分配利润归属于股东的部分应计算缴纳个人所得税。
98、职工教育经费超标部分在以后纳税年度如何处理？
问题内容：
　　我公司是中关村科技园区内高新技术企业，根据新下发的财税[2010]82号文件规定，我公司2010年职工教育经费可按职工工资总额的8%进行扣除。2008-2009年，我公司按所得税法规定按职工工资总额2.5%核算扣除职工教育经费，这两年共计发生超标不能扣除的教育经费50万元。请问，我公司2008、2009年度超标未扣除的职工教育经费50万元可否结转在2010年按8%扣除标准继续进行计算扣除？
答：根据《企业所得税法实施条例》第四十二条规定：“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除，超过部分准予在以后纳税年度结转扣除。”
　　因此2008-2009年超过部分可以结转到2010年及以后年度按扣除标准扣除。
99、公司对公司的奖励税前是否可以扣除？
问题内容：
　　我公司盖了一栋办公楼，由于承建商比较敬业为我公司节约了200万，我公司拟拿出节约金额的10%用于奖励该承建商。由于原建筑合同已经结束，奖励合同将重新签订。且奖励费用较小无须增加固定资产原值，请问作为费用处理的奖金是否可以所得税前扣除？
答：该栋办公楼已竣工结算，你公司给予的建筑合同外奖励款不计入办公楼原值，该项奖励款视同你公司对建筑公司的直接捐赠，根据《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
　　因此你公司的直接捐赠不属于公益性捐赠，不得税前扣除。


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