土地增值税清算问题简述及涉税解析

阿斯兰

长期以来，造成房地产企业避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小、见效甚微。许多开发商利用房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞，事实上房地产企业规避土地增值税有很多办法，通过关联交易低价销售等手段少计收入、签定虚假协议多开发票做高成本是通常的做法，偷税手法多样化、专业化、普遍化、隐蔽化。加之土地增值税清算，由于税制设置复杂、计算繁琐，由此带来难以处理的一系列复杂问题。

　　一、非直接销售未作视同销售确认收入

　　[问题简述]：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，未作视同销售，并确认土地增值税清算收入。

　　[涉税解析]：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　二、以明显偏低价格销售少计收入

　　[问题简述]：某项目销售时，无正当理由以低于均价1/3的明显偏低价格，将商铺销售给本公司股东及相关联个人。存在低价销售的行为，价格明显偏低且无正当理由，故意压低售价转移收入的行为。

　　[涉税解析]：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　三、开发产品转作固定资产视同销售确认收入

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笑梅姐

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天地一沙鸥

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