[综合] 房地产开发成本控制 [复制链接]

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发表于 2010-12-22 04:28:46 |只看该作者 |正序浏览

房地产开发是一个资金投入很大的行业，只有做好成本控制，才能将更多的资金集中投入到核心产品的开发，实现精品低价的竞争力，从而实现投资开发最大化的效益目标。本文所讲成本控制要点指的是关注成本控制中的核心要素，而并没有涉及到所有成本管控方法。成本是一个综合复杂的概念，每一部分的成本又因为别的投入影响而带来很大变化，方方面面相互关联。一个环节没有考虑好，带来的后续影响就会很大。所以，如何控制好成本，即是实现良好的投资回报的重要决定因素。

从房地产项目立项开始，就应该建立成本意识，成本意识是一种辩证思维、是一种抓重点抓效率的思维模式，是讲究计划注重科学的模式而不是处处以省钱为考核标准。房地产项目立项的关键在于选择土地和开发方式，并由始至终建立一个清晰合理的开发思路，避免反复。骡子之所以转圈子，就是被布蒙住了眼睛。很多企业项目建设到一半了，还在调整方案或是改变整个项目定位，这才是最大的成本浪费，无论用什么样的细节控制都无法弥补这样的浪费。项目和土地涉及到国家法规政策的部分，因为市场越加规范、运作时灵活度已经逐渐变小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用和付款方式及时间。所以，该阶段的成本控制还在于土地的选择和定位，这就需要眼光和辩证性的思维。原则是在正式动工前，认真思考，反复论证，一旦开工起来，就要马不停蹄高效率运作。万科在上海七宝镇得到的第一个上海项目——万科上海城市花园就是一个很好的例子：基地因为在飞机航线下面，高分贝的轰鸣声让很多当地开发商放弃了这块土地，但万科却从另外一个侧面看到这块土地的其他优点：即没有拆迁。这不仅节约了前期获得土地的成本，更节约了工期，减少了的土地投入资金，自然就可以用到提升产品品质上，提高了项目的竞争优势。也因为没有拆迁，整个项目的进度完全掌握在自己手上，节约了时间成本，可以抢进度尽快将高品质的楼盘推入上海市场。虽然整个项目离市中心远，但通过合理的定位，高水平的产品设计、有效的宣传和较低的价格优势，最终实现了超越预期的销售。这就是一种科学的开发投入成本意识。

规划建筑设计是房地产开发成本控制中特别重要的一环，也是决定项目成功失败的重要因素。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，既可以达到少投入多收益，也可以最大限度地减少事后变动带来的成本。可以说由于设计定位和方案规划的不同，带给整个效益的影响占到30%以上。在利益最大化的基础上，有合理的项目定位，有科学的方案设计就能在销售期中做到事半功倍，反过来也就节约了销售宣传推广的费用。

结构设计、施工图设计也是成本控制的又一个重点。现在很多户型追求变化，却带来了结构设计上的复杂性和成本增大，好的施工图设计要能够做到即大胆求证又科学合理。特别是基础设计，最好有两种以上形式，通过专家评审选型。房开商现在和设计单位签订合同往往要求对含钢量等进行规定等等，其实这是不完整不科学的，也很难在法律规定上找到相应的问责条例。建筑的梁柱，既有含钢量指标，也还有断截面等诸多指标，不能用简单标准衡量。而且对于超高层一类的建筑，其结构设计更不是含钢量可以作为简单指标的。对于新型墙体、节能型材料的投入，也要有科学的试验方式，而不是简单看材料的宣传书就随便使用。

建筑主体的施工和安装，占整个建设成本中最大的比例，虽然可以通过施工定额去计算和控制总的投入，但往往在施工环节中因为各种变更带来的费用会导致最后的总投入增加很多。这就需要我们建立科学合理的施工变更管理制度。对于变更项目，必须坚决执行“先洽后干”的原则。在确认变更签证前，应按相应审批程序报审，通过后，方可正式签证。施工前期要做好科学的施工组织设计，很多单位视施工组织设计为空泛的东西，不加以重视也不严格执行，最后不停地出现问题。尽量避免在施工中的重大调整，更不能出现边施工、边设计、边修改的“三边工程”。加强施工前的审核工作、全面考虑工程造价、对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定图纸多层次会审会签及审批制度，是保证施工成本控制的要素。各专业要坚持互审互签制度，力争在开工前把图纸中的问题预见到并修改完。施工单位的选择，也是施工成本中很重要的影响因素。国内很多三四线城市，房开商因为资金实力不够，通常选择一些能够垫资、报价低、敢于拍胸脯打包票的私人承包队，结果因为这些包工队伍技术和资金实力都不够，又常常同时接了几个工程在做，资金使用上是“一个盖子盖三个缸”，结果造成工程拖延、技术不过关，更严重的是直接影响到销售，成了最头痛的问题。很多房开公司视监理单位如无物，既不认真挑选监理单位，也不认真执行监理制度，造成监理职位的真空，最终吃亏的是建设方。

景观设计和景观环境施工也是一个重要的部分，

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