[综合] 商业房地产的开发的基本过程 [复制链接]

勇者无敌

永久VIP会员

TA的每日心情

	擦汗 2017-9-30 09:09

签到天数: 14 天

[LV.3]偶尔看看II

电梯直达

1^#

发表于 2010-11-29 22:01:44 |只看该作者 |正序浏览

　商业房地产的开发的基本过程的一般性了解

　　商业房地产开发经营是指通过物化劳动和活化劳动形成房地产商品，并对这种特殊商品进行一系列营利性活动而获取回报的经济活动，包括商业房地产的开发和经营两个部分。本章介绍商业房地产的开发，下一章介绍商业房地产的经营。商业房地产的开发包括把生地变成熟地，并在其上营造建筑物的各种活动。房地产开发既是房地产业的主要内容，也是房地产市场供给与需求的基本活动。

　　第一节商业房地产开发概述

　　一、商业房地产开发的概念“开发”是我们比较熟悉的概念，如人力资源开发、城市开发、山地开发等。“开发”一词，最早起源于英国，其原意是指以荒地、矿山、森林、水力等为劳动对象，通过人力加以改造，达到人类利用目的的一种活动。房地产开发保留了这种原始意义，同时又增加了新的内容。
　　房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。这是一项综合性的生产活动，也是一个庞大的系统工程。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由规划、勘察设计、征地与拆迁安置、供水、排水、供电、供气、通电信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。从横向来看，房地产开发可以分为新开发和再开发两种形式。新开发是指对新市区、卫星城镇等未做开发的区域进行的房地产开发。再开发是对以往做过开发的某些区域进行改造和扩建。从纵向来看，房地产开发可以分为土地开发和房屋开发两个阶段。土地开发是指将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。土地开发后再进行拍卖或出租，由买地者建造房屋。房屋开发则是指由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路，铺设上下水道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。商业房地产的开发是按照项目建成后商业经营的需要进行的基础设施和房屋建设活动。
　　商业房地产项目投融资与运营管理商业房地产开发是政府有关部门、金融商、投资商、发展商、地产开发商、建筑承包商以及商业经营单位等众多部门、单位参与的活动，尤其是政府部门，往往以法律制定者、执行者、土地所有者、行政管理者等多种身份参与或调控。由于商业房地产开发是一个投资大、建设周期长、影响时间长、影响面广的活动，政策法律性很强，国家一般都进行比较严格的管理。房地产开发重视“开发”，对于未经开发的炒地投机行为，大多数国家都加以严格限制，甚至禁止。尤其需要指出的是，土地是房地产开发的基础，国家的土地所有制、土地政策、土地使用方式，对房地产开发有巨大的影响。

　　二、商业房地产开发的分类
　　房地产开发，除了根据开发的基础不同分为新开发和再开发外，还有三种分类方法。根据开发后的使用方式，可分为工业物业开发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住宅的物业开发几种类型。本文涉及的是商业物业开发，是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。在本文中，主要介绍的是购物中心等大型商业物业的开发。
　　根据房地产开发的不同阶段是否连续进行可分为一次开发和二次开发。二次开发是指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖或出租，由买地者去建造房屋。一次开发是指一次性连土地、房屋都开发完成。在国外，房地产开发有的是一次开发，有的是二次开发。例如，日本对东京湾和神户岛的开发就分为两步。第一步，先由政府出面承担移山填海，填平沟壑，改造荒山、海滩、荒滩，完成后进行拍卖。第二步，由买得土地的发展商进行房屋开发。采用二次开发方式，有利于增加政府的财政收入，增强公共设施的建设能力。一次开发的方式，有利于兼顾社会、经济、环境三方面的效益。但在近几年，我国少数开放城市也在试行二次开发的方式。如深圳近几年把经过开发的土地采取拍卖、招标、协议等方式有偿有期地转让给房屋开发公司进行开发建设，就属于二次开发方式。我国应逐步向二次开发过渡。在本文商业房地产开发的论述中，既有一次开发，也有二次开发。

　　三、影响商业房地产开发的主要因素
　　影响商业房地产开发主要有以下几个因素：
　　（1）经济形势。一般来说，经济形势好，经济增长快，就需要更多的商业楼宇。人们手中也会有更多的资金投资和消费。消费需求比较旺盛，也就能促进商业的发展，从而给商业房地产的发展提供空间。
　　（2）人口密度和生活水平。一般来说，人口密度比较大的地区，会有较大的消费需求，因而可以支撑大型商厦。人们的生活水平直接决定了购买力，并且大型商厦是在人们的生活水平达到一定的层次，比如私家车的普及才会出现的。
　　（3）利率趋势及银行界对商业房地产开业的策略。在商业房地产开发中，资金的限制作用相当明显，能不能获取稳定和低成本的资金来源在一定程度上决定了房地产开发能不能启动和房地产开发的利润空间。
　　（4）通货膨胀的趋势。经济学家认为，温和的通货膨胀，将会刺激经济的发展，而恶性的通货膨胀，将会严重打击经济。可是由于房地产的特殊性，通胀超越市民可容忍的程度后，可能反倒刺激它的发展。这是因为房地产的价格一般情况下会随着物价的上涨而上升，因而是一种稳健的投资和对抗通胀的好办法，商业房地产也不例外。

　　四、商业房地产开发企业
　　商业房地产业是由从事商业房地产开发、经营、管理服务的企业组成的行业。其中最为重要的就是商业房地产开发企业，又称为发展商。商业房地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房地产市场供给的主体。商业房地产一般采取股份有限公司的形式，可以由几家公司联合投资新成立专门的商业房地产投资经营公司，也可以由原有的公司开发经营。
　　1商业房地产开发企业的主要特点
　　(1)商业房地产开发企业是资金密集型企业，但更为重要的是它是智力密集型企业。商业房地产开发企业是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业商品的企业。商业房地产开发企业的主要业务是专业的策划工作，商业房地产开发企业的员工以脑力劳动者为主，他们的精神状态和业务素质是企业生存和发展的基础。
　　（2）商业房地产开发企业推向市场进行交易的产品，包括引致顾客投资的不动产和商业经营服务。在不动产的投资上不仅数额大，而且资金占用时间长。因此，消费者的行为很谨慎，商业房地产开发企业开发出来的物业，位置是否优越有利，品质和价格是否突出，有关物业的权属证书是否合法和规范，交易效率是否够高，尤其当消费者对专业知识所知多少，房地产开发企业的信誉高低，都会对交易行为能否最终顺利完成产生重大影响。而在商业经营环节，商业房地产开发企业则需要按照商业企业模式来进行商业经营，商业品牌的塑造、信誉的高低、商品的种类和丰富程度都会影响到商业房地产开发企业的经济效益。
　　（3）企业文化建设对商业房地产开发企业的生存发展至关紧要。企业文化是企业的精神支柱，是企业为适应社会环境、促进自身发展长期形成的价值观念体系和行为选择标准。当今世界人们不仅追求经济利益，而且追求社交、自尊、自我实现，追求充实的精神文化生活。商业房地产开发企业的员工大多文化素质较高，他们在实现了收入上的较高追求之后，公司的价值取向和文化氛围即公司的企业文化建设，就是他们的积极性和创造性能够得以发挥的关键因素。这一因素又直接地影响和制约着企业的效率和信誉度，从而直接或间接地影响企业的生存和发展。
　　（4）商业房地产开发企业是高收益型风险型企业。商业房地产开发需要巨大的资金投入和长时间的资金占用，不仅面临着房地产市场风险，还面临着商业经营的风险。高风险与高收益往往相辅相成，商业房地产的高门槛又在一定程度上限制了市场竞争，使得商业房地产开发可以维持相对较高的利润。
　　2商业房地产开发企业的经营与管理
　　商业房地产开发企业的经营与管理，是指商业房地产开发企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，根据社会市场的需求以及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当以及售后服务等活动的全过程予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地、最优化地实现企业的总目标。
　　商业房地产企业的经营主要是涉及企业的发展方向、发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。商业房地产企业的管理是指为实现企业的经营目标，对企业的各种要素运行施加的一系列组织与调控活动，其目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营目标的顺利实现。商业房地产企业的经营与管理是相互联系、相互依赖的。
　　商业房地产企业经营的核心职能是决策和运筹，其活动的主要范围是社会和市场，活动的内容包括市场调查、预测、决策、规划、市场开发、销售对策、技术开发、产品更新、公共关系等方面。
　　商业房地产企业管理的核心职能是组织和调控。其活动范围主要是企业内部并包括项目开发的现场管理。管理活动的内容包括：对开发项目的进度、质量以及安全等方面的管理；开发项目的委托计划、设计、施工及招投标的管理；各项经济合同的起草、谈判与签订；工程预决算的审查与价款结算；开发项目产权、产籍手续的办理；物业推销广告与物业预售；租赁与物业管理。此外，还包括房地产企业内部各业务部门之间的协调、部门下项目的协调等工作。管理是人们相互协作、共同劳动而引致的职能，其特点在于经常性和实际操作性，因此可推行标准化作业方式。
　　3商业房地产开发企业的自身条件限制
　　在第一章的介绍中可以看到，大型商业房地产开发项目投资规模巨大，风险大，因此，市场准入限制严格，一般的企业难以经营。商业房地产开发企业必须具备以下条件：
　　（1）雄厚的资金实力。商业房地产动则需要上亿元投资，因此，开发企业必须具有雄厚的资金实力。此外，商业房地产受到房地产周期和商业周期双重风险，开发企业还必须有稳定的筹措资金的渠道，以增强抵御风险的能力。
　　（2）房地产开发和商业经营经验。商业房地产投资巨大，潜在损失也很大，一旦投资失败将造成资源的巨大浪费，开发企业必须具有相关的房地产开发和商业经营经验，才能最大可能确保投资的成功。
　　（3）政府的合作和支持。在商业房地产开发项目中，需要准确地把握政府的基础设施建设意向以及商业发展规划，同时，需要政府对项目发展进行协调以保持寡头竞争的市场态势，因此，开发企业必须与政府建立良好的关系，取得政府的支持，才能顺利地完成商业房地产开发项目。