房地产开发企业企业所得税及会计核算

鑫艺坊

企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
     
    房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
     
    纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：
     
    应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额
     
    按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：
      
    1、生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。
     
    2、财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
      
    3、利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
      
    4、租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
      
    5、特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
      
    6、股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
      
    7、其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
      
    8、减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。

    会计帐户的设置

    由于企业选择所得税的分滩方法不同，在所得税会计中，则有应付税款法与纳税影响会计法之分。企业可选择其一。

    企业在选择应付税款法时，应设置“所得税”和“应交税金—应交所得税”账户。

    企业在选择纳税影响会计法时，应设置“所得税”、“递延税款”和“应交税金—应交所得税”账户。

   “所得税”账户是损益类账户，借方发生额反映企业计人本期损益的所得税额，贷方发生额反映转人“本年利润”账户的所得税额，期末转本年利润后，“所得税”账户无余额。

   “递延税款”账户核算企业由于暂时性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差额所产生的影响纳税的金额，以及以后各期转销的金额。

    企业（不包括外资企业）接受捐赠的非现金资产未来应交的所得税，应贷记“递延税款”账户；企业使用、摊销或处置接受捐赠的非现金资产时，按规定应交的所得税，借记“递延税款”账户。企业还应当设置“递延税款备查簿”，详细记录发生暂时性差异的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。“递延税款”的期末贷方（或借方）余额，反映尚未转回的暂时性差异影响所得税的金额及接受捐赠非现金资产未来的应交所得税的金额。

   “应交税金—应交所得税”账户的贷方记当期应交的所得税，借方记实际上缴的所得税，期末贷方或借方余额，反映尚未缴纳或多缴的所得税。

    1、预缴所得税的会计处理

    期末计算应预缴的所得税时：

    借：所得税

      贷：应交税金一一应交所得税

    预缴所得税时：

    借：应交税金—应交所得税

       贷：银行存款

    2、汇算清缴所得税的会计处理

   （1）采用“应付税款法”

    计提应补缴的所得税时：

    借：所得税

      贷：应交税金—一应交所得税

    实际上缴税款时：

    借：应交税金－一一应交所得税

      贷：银行存款

    （2） 采用“纳税影响会计法”

    计提应补缴的所得税时（需减去或加上本期发生的递延税款）：

    借：所得税

        递延税款

       贷：应交税金—应交所得税

          （或：递延税款）

       实际上缴税款时：

    借：应交税金－一一应交所得税

       贷：银行存款