房地产企业应纳哪些税?如何做好该企业的税务管理

银河飞雪

房地产企业应纳哪些税?如何做好该企业的税务管理

一、应纳税包括：
1、营业税-销售不动产：计税依据：售房销售收入 税率：5%
2、营业税-建筑业： 计税依据：建房工程收入 税率：3%（如果公司自建才缴
纳此税，如果不是自建，则由施工方缴纳）

3、城市维护建设税： 计税依据：实缴营业税额 税率：市7%、县及镇5%、乡1%
4、教育费附加： 计费依据：实缴营业税额 费率：3%
5、地方教育附加： 计费依据：实缴营业税额 费率：1%（只四川省从2004
年1月1日起开征）
6、印花税：（1）、营业帐簿：按帐本数量每本5元贴花。可以到当地税务机关买。
（2）、首次按实收资本和资本公积之和的万分之五缴纳，以后年度按
以上两个帐户增加额的万分之五缴纳。
（3）、产权转移书据：按售房销售收入的万分之五缴纳。
（4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的万分之三缴纳，如果自
建，则不缴此项税收。
7、企业所得税：按利润加上因税法与财务制度不同而导致的调整因素后，按33%缴
纳，但年所得额在3万元以下的税率为18%，3-10万税率为27%。
8、个人所得税：公司作为法定扣缴义务人，应按月扣缴支付对象的个人所得税，具
体计算请与当地地税机关联系。
9、房产税：（1）、按房租收入的12%缴纳。
（2）、按自用房产原值扣除一定的比例（各省不一样，四川省是30%）
后的余额的1。2%缴纳。
10、城镇土地使用税：按实际占用土地面积，按规定单位税额缴纳，税率各地不同。
二、公司财务部可安排办税人员负责纳税及管理事宜。如果你公司2002年以前办，则全由地税局管理，2002年以后办的，企业所得税由国税局管理。各税种基本按月10日前缴纳，个人所得税7日前缴纳。
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房地产开发主要纳：
营业税，企业所得税，土地增值税，城镇土地使用税，契税(根据地方规定，北京3%），印花税（一般的5元/本），房产税（房产税分为从租和从价税率分别是12%和1.2%)，还有在营业税基础上计算的7%和3%的城建税和教育费附加。有些是地方性的，税率由地方定，请您查询当地收缴情况。


下面说两个大税种，营业税和企业所得税的征收和管理的有关规定：
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营业税：
房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源，因而自然是营业税的纳税人，需要按规定缴纳营业税。

按照规定，房地产开发企业租赁或者承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。

房地产开发企业以从事房地产开发为其主营业务，其相对应的营业税税目为“销售不动产”和“转让无形资产”；有的房地产开发企业还直接从事建筑、安装、修缮、装修等作业，因而涉及“建筑业”税目；还有些房地产开发企业从事物业管理和其他服务业，因而还涉及“服务业”税目。所以在这里我们重点介绍 “转让无形资产”、“销售不动产”、“建筑业”和“服务业”税目的征税范围，并介绍房地产开发企业经常碰到的应征营业税的各种特殊业务。

*房地产开发企业应纳营业税的特殊问题处理

（一）合作建房

合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。

合作建房通常有两种形式：

第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。

1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。

第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。

1、 若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。

2、 房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。

3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。

（二）自建行为

企业利用自有房地产开发力量建设房屋等建筑物，称为自建行为。按照规定，对于房地产开发企业的自建行为，若自建建筑物建成后出售的，除了按销售不动产征收营业税外，还应当再按“建筑业”征收一道营业税。若房地产开发企业自建建筑物自用的，如果房地产开发队是企业所属独立核算单位或虽属非独立核算单位但与本单位结算工程价款的，均应按“建筑业”征收营业税。

（三）资金使用费

房地产开发企业向其它企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业” 税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。

（四）以不动产作抵押向金融机构贷款

房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业—租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。

（五）以不动产投资入股的界定

企业以房地产投资入股，不征收营业税。所谓的投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资入股行为，而要按“销售不动产”或者“服务业—租赁业”税目征收营业税。

（六）产权人因违法，其房地产被人民法院判决没有充公，变价款全额上缴国家财政的，不征收营业税。
　因经济纠纷，被人民法院判决或裁定，以房地产抵债，因而发生了产权的转移，对抵债的房地产，应按“销售不动产”税目交纳营业税。

*计税依据的确定：
（一）房地产开发企业一般情况下计税依据的确定。

营业税的计税依据是纳税人的营业额。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里所说的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人（单位）将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（1）按纳税人提供的同类应税劳务或销售的不动产平均价格核定；

（2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定；

（3）按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）

注：公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减税免税。

（二）房地产开发企业几种特殊情况下营业额的确定。

1、 代收代付费用

房地产开发企业在销售房地产时，经常需要贷当地政府及其职能部门收取一些资金，如

城市基础设施配套费等，税法规定：对于上述代收资金及费用，无论房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。

2、 以房换地营业额的确定

对于合作建房，需要按上述的组成计税价格核定房地产开发企业出售不动产的营业额。

3、 以不动产抵顶贷款的营业额

在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或

由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。

4、 还本销售情况下营业额的确定

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yzsz1212

谢谢你

dogjay-rain

税务管理制度，难写啊！！

wddwlx

我来学习了
谢谢分享

于会计_2009

这个很好.一定要看看......

ga272502

学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。。

不信原则

学习，现学现用，学会了再换份工作

许翠云

好东西呀，学着点～～
出自房地产会计网-3742-1-1.html

连依

好资料，学习了。

libing0351

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