[税务] 土地增值税案例 [复制链接]

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发表于 2010-8-17 14:54:22 |只看该作者 |正序浏览

案例分析
   黄山市XX实业（集团）有限公司，经营范围主要为生产环氧树脂等化工产品及房地产开发、销售。
   2006年12月，该（集团）有限公司控股股东吴某将2004年竞拍取得的原某饭店资产(共1400万元)通过法定评估机构评估增值后以股权形式投资到黄山市XX化工（集团）有限公司(评估价值共6200万元，其中房屋2800万元、土地20000平方米3400万元，)，并于12月31日完成工商登记注册，增加黄山市XX化工（集团）有限公司的注册资本。该资产随即记入到黄山市XX化工（集团）有限公司帐目，并按照会计制度和税法规定计提折旧。2007年7月，黄山市XX化工（集团）有限公司对原某饭店主楼进行了整体改造装修。
   2008年下半年某黄山市XX化工(集团)有限公司某饭店及周边地块被政府规划为新区商贸城。因此，2009年3月3日黄山市XX化工(集团)有限公司向当地政府申请将其名下的土地共23020.15平方米申请变更为商住用地，并于2009年5月向当地工商部门申请增加“房地产开发、销售”经营范围，同时更名为“黄山市XX实业(集团)有限公司”。由黄山市XX实业(集团)有限公司补缴了土地出让金，自行开发，吴某所投入的房产全部拆除。
根据上述情况某县局提出三个方面问题需要市局明确的：
1、吴某以房地产作价入股进行投资行为是否缴纳土地增值税？
2、黄山市XX实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定允许扣除的吴某所投入土地的地价款？是吴某将土地投入公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用？还是公司取得吴某投入土地后帐面价值的净值？
3，黄山市XX实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，如何确定允许扣除的吴某所投入房产的金额？是吴某将房产投入公司前为取得房产所支付的金额及有关费用还吴某所投入房产拆除形成的帐面损失金额。
分析如下：
   1、根据财税[1995]48号文件规定：对于以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资的联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
   财税[2006]21号文件规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用财税[1995]48号第一条暂免土地增值税的规定。
   根据上述文件规定我们分析：吴某2004年竞拍取得的原某饭店资产通过法定评估机构评估增值后2006年12月以股权形式投资到黄山市XX化工（集团）有限公司，而不是房地产企业，因此吴某投资行为按照财税字【1995】48号暂免征收土地增值税。
   2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用。

按照财务制度和会计准则的规定黄山市XX实业（集团）有限公司应将房产和土地使用权按评估价入固定资产和无形资产帐，但是土地增值税不是按帐面价值计算增值税扣除项目金额，那么黄山市XX实业（集团）有限公司取得吴某所投入土地时未支付地价款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，黄山市XX实业（集团）有限公司从事房地产开发业务在计算土地增值税时，允许扣除的地价款应为吴某将土地投入公司前为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及黄山市XX实业(集团)有限公司补缴的土地出让金。
   3、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）包括土地征用及拆迁补尝费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接成本。
   土地征用及拆迁补尝费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下的附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。
。。。。。。。
   黄山市XX实业(集团)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除问题，根据现行财务制度、会计准则及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项规定，房产扣除金额应比照开发成本中的拆迁补偿费在税前扣除，扣除金额为该房产的帐面损失。