房地产开发流程管理与质量控制

大赦天下

房地产开发流程管理与质量控制 　　保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。康达信管理咨询机构房地产项目中心通过咨询实践，深感房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。 　　一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。 　　二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。 　　三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。 　　1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。 　　2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。 　　3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。 　　四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。 　　开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。 　　1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包； 　　2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求； 　　3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作； 　　4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全； 　　5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患； 　　6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。 　　五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。 　　1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理； 　　2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行； 　　3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ； 　　4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。 　　当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。 　　对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。