解读财税[2010]13号：住房共同购买人已有购买记录不得享受契税优惠

阿凡达

财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）。该文对《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）中首次购买普通住房契税优惠政策问题进行了明确。该文规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　优惠政策回顾

　　首次购房享受契税优惠是2008年财政部、国家税务总局下发财税[2008]137号文明确的，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，如果不是首次购房的，契税税率则为3%，对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税，即税率为1.5%。

　　但由于没有对首次购房的概念进行明确，实务中存在很多所谓避税和规避的的操作手法。

　　比如丈夫名下有一套房，但妻子、子女名下无房，后来丈夫又与妻子、子女联名买房，由于一直没有文件明确首次购房的范围，只要联名购房者中一方名下查不到购房记录的，都算是首次购房，而享受契税优惠。

　　新政策注意点

　　（一）共同购买，都必须是唯一住房方可享受优惠

　　从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说共同购买的这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

　　（二）购买标的为90平方米及以下普通住房

　　财税[2008]137规定，对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税，即税率为1.5%。而对于90平方米及以下普通住房可享受1%的优惠。可见，购买的住房必须属于普通住房的范围，而且为90平方米以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）对普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区普通住房的标准，纳税人应关注本地的具体标准。因此，执行中差异很大，但规定90平米的标准，就可以较好地统一各地政策。

　　两部门作出这样的政策调整，既有统一各地政策执行的考虑，也有贯彻目前国家实行差别化税收政策调节房地产市场需求的政策导向的意图。

一路前行

对房地产的政策越来越。。。。。。。