[税务] 房产投资与转让环节如何处理土地增值税？ [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2010-6-22 20:31:08 |只看该作者 |正序浏览

　问：A公司和B公司决定成立C公司，其中A公司以现金出资5000万元，B公司以房产投资入股（房产原值2000万元，评估作价以5000万元）。现在C公司将改房产以5000万元转让给A公司。请问此项业务在投资、转让环节涉及哪些税收问题，土地增值税如何处理？

　　答：一、关于以房产投资入股涉税问题。

　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

　　《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证。产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。

　　《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　根据上述规定，B公司以房产投资入股（C公司非从事房地产开发的），应视同转让财产缴纳企业所得税，在办理产权转移书据按所载金额万分之五缴纳印花税。

　　二、关于转让房产涉税问题。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：……（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　第十条规定

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