合作建房的问题．（急！）

我爱花香不爱花

　　     本公司有一项目，土地作价３６００万，本公司出资１８００万，另一单位（以下简称Ｂ公司）出地，建成后以部分房产和现金作为报酬．其实这属于合作建房．但由于种种原因没有做成合作建房，而是以本公司的名义报的项目．这将使本公司在税款上多交一大笔．但本公司的项目已经快审批完成了．在此本人想请教一下在这方面有经验的老师．合作建房的操作流程是怎样的？从开始办手续到财务处理，都要经过哪些部门，办具哪些手续，怎样处理才合理？本公司项目要改成合作建房要弥补哪些程序．有无必要这样做？
　　合作建房中Ｂ公司取得的房地产作为其固定资产是否还是要交营业税？合作建房与本公司独立建房在税收上有无大的节税空间。
　　希望能说得详细些，在下在此谢过了．

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值得学习

黑裹俏candy

学习了

塞外愚翁

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。



　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。



　　（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。



　　（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

塞外愚翁

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：



　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。



　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

塞外愚翁

3、供地方和出资方联合立项的，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。属于国税函发[1995]156号文件规定的“合作建房”纳税情形。但由于出资方原来没有土地，因此，在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。在这种情况下，建成的房屋分配时，属于自建房，双方各自办理初始登记，不发生权属转移。在这个过程中，供地方将一部分土地使用权让渡给出资方，换取一部分资金建房，属于转让无形资产行为，应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。
    目前，关于“合作建房”营业税处理的政策，主要是《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）。按照该文件第十七条的解释，“合作建房”分为两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是供地方以土地使用权、出资方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

塞外愚翁

实践中，“合作建房”的立项分为三种情况：即供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请立项。

　　1、供地方立项的，供地方是房屋初始登记申请人，其新建的房屋所有权归供地方所有。在这种情形下，供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的，办理权属登记时，根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）的规定，此种情况不属于税法上规定的“合作建房”，不能按照《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）规定“合作建房”情形纳税。

　　2、出资方立项的，出资方是房屋初始登记的申请人，其新建的房屋所有权归出资方所有。关于这种方式是否适用国税函发[1995]156号文件“合作建房”的规定，国家并没有明确的规定，但依据上述分析可知，如果是出资方拥有产权，其在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续。这实质上就不是双方的一种合作了，而是变成了出资方花钱买出地方的产权，而后再把完整产权的房产卖给了出地方的单方项目运作。这种合作方式下，供地方应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。分配给供地方的的房屋视同销售，房屋占用范围内的土地视同转让，应缴纳销售不动产营业税。

alto

国税发[1995]196号文有详细规定，去看看吧。

快乐鹭鹭

多听听大家的意见，还是个新手

李局

看看,学习学习下!!!

王海军

有心无力，尽量找点资料挣点小费学习用