关于土地一级开发利润8%

tasuki9085

总是听到别人这么说，可是我没见过相关文件，也没找到，招拍挂政策里也没提到吧，请教高手。

tasuki9085

现在不考虑实际，就说算法，8%的基数含贷款利息吗？含不可预见费吗？

zxl800810

实际上绝对超过这个利润呀，虽说是有限制，但中国的法律执行力度很弱的

tasuki9085

多谢斑竹赐教！另外请教这个8%的基数是什么，是直接费加其他费吗，是不含间接费比如贷款利息吗？

银河飞雪

关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知
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　　2005-09-02
北京市土地储备和一级开发暂行办法

第一章   总   则

    第一条  为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。
    第二条  本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
    第三条  市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
    第四条  土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
    第五条  储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。


第二章 土地储备开发计划


    第六条  土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
    第七条  土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
    第八条  土地储备开发计划按照以下程序编制：
    （一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
    （二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
    （三）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。
    （四）市国土局征求市相关部门意见并完善后与市发展和改革委员会共同报市政府。
    （五）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。
    第九条  土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发展和改革委员会共同报市政府批准。


第三章  土地储备开发实施方式


    第十条  本市土地储备开发计划由市国土局会同市相关部门组织实施。
    第十一条  市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其他土地的储备开发实施方案由区县土地储备机构组织编制。
土地储备开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
    第十二条  土地储备开发实施方案由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
    第十三条  土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
    第十四条  通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

第四章  土地储备开发程序

    第十五条  土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
    第十六条  土地储备开发涉及征收集体土地或农用地转用的，由土地储备开发实施单位依法办理相关手续。
    第十七条  土地储备开发涉及行政企事业等单位使用的国有土地的，由土地储备开发实施单位与原用地单位签订补偿协议。
    第十八条  土地储备开发涉及房屋拆迁的，由土地储备开发实施单位办理有关拆迁手续，并组织实施拆迁。
    第十九条  土地储备开发涉及市政基础设施建设的，由土地储备开发实施单位办理相关手续，并组织实施建设。
    第二十条  土地储备开发实施单位在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中，应按照有关规定通过招标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。
    第二十一条  土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收。
第五章 土地储备开发成本
    第二十二条  土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。
    第二十三条  土地储备开发完成后依法以划拨方式供应的，土地储备开发成本由土地使用权人承担。
    第二十四条  土地储备开发成本包括：
    （一）征地、拆迁补偿费及有关税费；
    （二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
    （三）市政基础设施建设有关费用；
    （四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
    （五）贷款利息；
    （六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
    第二十五条  市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对土地储备机构的成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。


第六章    附   则


    第二十六条  本办法自印发之日起施行。2002年12月12日北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）同时废止。

tasuki9085

有相关文件的链接吗？想看看原文。关于8%这个规定的。拜谢！

银河飞雪

8%的上限是指所有资金的利润限制，但是开发企业一般都是只用35%的自有资金，其他65%的资金都可以通过包括银行在内的方式融资，因此实际上自有资金的回报率不止是8%的数字。但是土地一级开发能够获取稳定的收益，在规避商业风险上是二级市场无法比拟的。

银河飞雪

　北京市对于一级土地开发有相关规定，企业的利润不得超过8%。