旧城改造项目土地增值税问题？？？？

eric199

公司正在开发一个房地产旧改项目，其中有10%属于回迁，其他对外自行销售，那么，土地增值税清算时成本怎么分摊，是只计算对外可售面积？回迁的面积分摊的成本需要扣除吗？另外的问题是在计算土地增值税时要求商铺单独计算增值额，那么，开发成本按建筑面积分摊时，如果有明确用途的商铺成本（如商铺装修等）可以不分摊全部进入商铺成本吗？

飘渺的猪

原来还有这样的细分，明白

银河飞雪

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。计算增值额的扣除项目如下：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额。

　　（二）开发土地的成本、费用，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、″三通一平″等支出。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。


本人的理解是安置房的建设支出应作为土地增值税请算时的商品房土地取得成本来处理

朵朵爸

《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。
可见，开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-10-28 06:37 编辑 ]