[税务] 国税发（2009）31号文：预提成本的计算与核算终止日 [复制链接]

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发表于 2009-10-19 12:44:39 |只看该作者 |正序浏览

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　对于开发产品的实际毛利率高于国税发〔2009〕31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发〔2009〕31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二）开发产品已开始投入使用。
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
　　国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函〔2009〕342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
　　开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发〔2009〕31号文件、国税函〔2009〕342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。
　　开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发〔2009〕31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

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