房地产开发企业前期费用帐务处理探讨 [复制链接]

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发表于 2007-9-8 10:13:33 |只看该作者 |正序浏览

房地产开发企业前期费用帐务处理探讨
一、房地产开发企业与其他一般企业相比，具有开发建设周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。对建设期间所发生的管理费用、财务费用、销售费用等前期费用的帐务处理方法。归纳起来，有如下两种：一是将前期费用作为期间费用，并在损益表中体现；二是将前期费用记入“递延资产”，待实现房产销售收入后，再予以结转。
　　两种方法，各有其理论依据。哪种方法更加合理，不妨从以下几个方面作些比较。
（1）配比性原则。该原则要求：一个会计期间内的各项收人和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认、计量。它包括收入和费用发生在因果联系意义上的配比，也包含在时间意义上的配比。在尚未取得任何收入之前，就将已经发生的各项前期费用（有的甚至数额较大，如利息支出）列入损益类科目进行核算，将出现某些会计期间，只有支出无收人，某些会计期间则有可能收入巨大，支出却很小的不合理现象。这种帐务处理方法，不管是在因果关系上，还是在时间关系上，都不符合配比性原则。而在实现销售收入后再结转损益，并体现盈亏的处理方法，正是遵循了收入与费用的配比性原则。

　　（2）收益性与资本性支出划分原则。企业生产经营过程中发生的收益性支出，应列入损益表，计人当期损益，以正确计算当期的经营成果；发生的资本性支出，则应列人资产负债表，作为资产的增加来处理，以真实地反映企业的财务状况。将管理费用作为期间费用列入当期损益，因此项费用发生的经常性、持续性有其合理的一面。但把发生数额较大的财务费用（房地产开发企业的财务费用往往都是数额较大）、销售费用一并计入当期损益，有其不妥之处。因此，将前期费用作为资本性支出列入资产负债表，相对而言，更具合理性。

（3）企业所得税的征收和缴纳。《施工、房地产开发企业财务制度》第八章第六十八条规定：企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。对前期费用的帐务处理方法不同，将会造成企业所得税负担的不同，并在一定程度上影响了企业的发展和国家税金的征收。例如某房地产开发企业的开发建设周期超过5年，那么，将前期费用作为期间费用，计人各期损益的做法，就有可能会使该企业前几年的亏损额得不到正常弥补。这也将给国家税收的征缴产生一定的影响。