最佳容积率模型

勇者无敌

最佳容积率
一、相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

物业类型 参考容积率  
独幢 0.4-0.5  
联排 0.7-0.8  
多层 1.2-1.5  
小高层（12层） 2.5-3  
高层（13层以上） 3.5-5  

模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J

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fangwenjin

比较专业啊

好顺

谢谢了

yiyi7758

看看来，第一次听说

指尖微凉

学习学习。

l18199

.....................

guowencool

还是不错的

飞云冉冉

学习学习学习

cxp6893

不太了解,学习一下

qzdby2010

确实挺复杂，想看看！