土地增值税清算新政及其沿革

勇者无敌

　　土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。但是自国家1993年底出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以来，各地税务机关对该税种的征收管理存在弱化现象。近年来，房地产市场发展迅速，房价居高不下，国家为了加大对房地产市场税收调控力度，在要求各地普遍落实对开发项目预售收入预征土地增值税政策基础上，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，于2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），就土地增值税清算的操作程序和相关政策进行了统一规定和明确。

　　一、明确土地增值税清算单位

　　关于清算单位，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条曾规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）进一步明确：房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。

　　但是，目前在房地产企业会计核算实务中，开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。②同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

　　此外，为了满足人民基本住宅需要，引导房地产市场向“中小套型、中低价位普通住房”建设方向发展，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。但是，房地产企业在开发过程中，经常出现普通住宅和非普通住宅共在一个开发项目中情形，比如商住两用楼、大户型和中小户型共存等。那么对此究竟如何计算其增值额未明确。

　　因此，新文件明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　二、明确非直接销售和自用房地产的收入确定方法和顺序

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