房地产开发业务特别事项自查指引-土地增值税篇

三个代表

土地增值税

•        房地产的预售和土地增值税的预缴

1)        自查要点

o        对于未竣工清算的房地产开发项目，企业是否已就预售收入和已实现的收入按照当地税务机关的规定，在规定的期限内预缴土地增值税。
o        预缴土地增值税时，适用的预征率的选择是否正确：
        各地区对普通住房/非普通住房/商用房标准的判断有不同的标准。企业需按照当地的规定，正确区分和判断所开发产品的类型；
        各地区对不同类型的开发产品规定的预征率不同。企业需按照当地的规定，对不同类型的房地产开发项目，确认其适用的土地增值税预征率。
o        检查企业当期增加的预收账款是否已按规定及时足额地预缴了土地增值税。

2)        自查程序

o        审查企业的销售合同，确认销售收入是否已经及时入账。
o        抽查金额较大的房地产销售合同，核实企业是否已按照相关的法律规定，准确判定相关房地产项目的类型，并正确选择适用的土地增值税预征率。
o        审查企业的“预收账款”科目，根据企业适用的预征率，对纳税期间预缴的土地增值税金额进行测算，并核对实际缴纳金额与测算金额是否相符，是否存在较大的差异。

3)        税法规定

o        《中华人民共和国土地增值税暂行条例》  （国务院令1993年第138号）

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

o        《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字[1995]6号）

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

o        《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字（1995）48号）

十四、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

o        《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）

三、各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
                               
（具体的预征率，请参照法规汇编中相应的地方性法律规定）