[精品] 项目的成功开发差点让公司倒闭 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

电梯直达

1^#

发表于 2009-9-14 13:11:11 |只看该作者 |正序浏览

过去的一个故事，拿出来给大家点评点评。目的只有一个：共同进步！
故事以前虽然发过，但这次我会尽可能地回答大家的疑问，并和大家一起讨论有关的核心问题。
故事是过去的，问题是现在的，探讨自然是希望能对现在的你我有所帮助，所以还希望大家共同来参与。
一、拆迁成本太高了
1999年，公司在北濠桥桥北西侧拿了块地，不大，只能建3万平方米的住宅。
在当地，人们习惯把北濠桥北叫贫民区。住在那里的大多是以前老护城河的搬卸工，都是靠卖苦力为生的。年老了，做不动了的，也就靠卖点菜，贴补一点家用。如果说家里有点值钱的东西，也就剩下这些虽然已经非常破旧的瓦房了。周围都盖起了住宅楼，就剩下河边这里没开发了。家家户户都指望着赶紧拆迁，好多拿点补偿费。
整个地块100多户人家需要拆迁，公司请了专业的拆迁公司负责拆迁工作，又把公司所有搞经营和销售的都派出去，一家一家做工作。自然，拆迁工作遇到了前所未有的困难。所有人都说自己没钱，要等价交换面积，还要补贴过渡费、搬家费、装潢费，青苗补偿自然是不可少的。而当时的补偿标准就是800多一个平方，再加上其他费用，平均下来也就1200、1300的样子。要是按照他们的要求全部满足的话，这个地块就别搞了，成本太高了。
向市领导汇报、请村干部出面协调、拿出鼓励措施、适当提高补偿标准。。。。。。所有能想出来的方法都用了，甚至对某些强硬份子通过法院申请强拆。全都无效。
当时最具有代表性的一句话就是：“我家没钱，你把我房子拆了，我没地方去。除非你帮我买新房子，我不要你的过渡费。”
他们看中了项目西边刚起的新住宅小区，销售价格1900，是当地最好的住宅小区了。
双方僵持了很长时间，没办法，公司最终让步，花了大约2000万，买了他们指定的新房用于安置。最终，愿意原地安置的拆迁户也就大概20户左右。
花了一年半的时间，终于完成了拆迁任务。一算成本，完了，当地销售价格只有1800，而我们的所有成本已经达到2300了。这个项目还怎么做呀？
二、规划怎么做
不管了，走一步算一步吧。
不管怎么说，小区南侧有200多米宽的河面，河里搅动后发出的臭味让人恶心，河面上还泛着一层厚厚的煤油花，真怀疑丢根烟头下去会不会整个河面烧了起来。
但这毕竟是亲水楼盘呀，整个城市除了西边的水产公司，就再也找不到第二块这样的地了。
现在的问题是：规划到底应该怎么做？
小高层肯定是不敢做了。公司勇敢的做了第一个吃螃蟹的人，在一个小地块上做了整个城市第一个小高层项目，到现在，工程已经竣工了，132套房子只销售了不到20套。好在公司以前赚了些钱，要不然还真挺不下去了。
三、两种规划思路
一种规划思路就是把容积率做高，建筑面积做大，把所有固定成本分摊到每个建筑平方上，尽量压缩单方成本。然后等待市场成熟，够本就卖了。不求赚钱，先求保本。
另一种规划思路就是北高南低，让每栋楼都能看到河，并把楼房错落摆布，并在沿河第一排设独栋别墅，把档次做高。
是啊，既然成本已经远远超过市场接受价格，不如再增加成本，把项目做成高端产品。
统一了思想，那就干吧。
高端产品也不见得就是要高绿地率低容积率，这和市场所处环境有关系，容积率还是要尽可能做高。
就这样，小区规划完成了：
第一排是6栋别墅和一栋四层楼中楼多层；
别墅第二排是3层住宅；
其余楼房全部是6层住宅。