[综合] 国内某著名地产商的开发成本(转帖) [复制链接]

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发表于 2009-9-1 22:25:28 |只看该作者 |正序浏览

晒一晒国内某著名地产商的开发成本！（看看别人咋赚钱的！）
一周前国家统计局兴师动众的说要对各地房地产的开发商的开发成本做一下摸底，这说来有些让人感到有些奇怪，这样的一个国家支柱产业（非新兴产业），统计局到目前确弄不清了成本，何以至止摆出如此憨态，殊不知国家领导人需要依仗他们的数据去决策的，不说每天吧，至少每周每月什么情况都应一清二楚。这里我晒一晒一个全国***大地主的开发成本
对各项费用简要说明如下：
1、设计站在房地产开发的最上游，开发商买地后便开始进行规划，规划获得规划局批准后，开始地基勘察，并将勘察数据提供给设计院进行施工图设计，设计完的施工图经审图所审图通过后，交施工单位按图施工。设计费的构成主要是设计院支付给设计人的人工费。设计不受地域限制，因此设计勘察费全国来说差别不大。
2、政府规费由地方政府根据相关文件收取，地方政府根据与开发商的关系会进行部分减免，小产权房因不向政府报批，因此没有此项费用。
3、各项工程费中由于钢材水泥全国统一大市场，工人均为农民工全国统一价，因此就全国来说大同。其中主体工程为毛坯房单体建筑的费用支出，农民自建的钢筋混凝土房子的价钱与之相当。10年前工程费应是现在费用的70%，由于炼钢所需要的铁矿石大部分需进口，直接制约了建筑用钢材价格的下调空间。由于建筑施工市场是自由开放的市场，现已实现了充分竞争，如果建筑市场不严重委缩的话，除园林景观工程（可多可少，最少可为零，它不影响住宅的使用功能外），其余部分可调空间不超10%。
4、监理费按国家法律规定在小区建设中，开发商需委托监理公司对工程的质量等进行监控，主要费用支出为支给监理工程师的人工费，现监理行业竞争激烈，每平米价钱为5-10元。小产权房无此项费用支出。
5、土地费是指地价的楼面价。从以上来看，全国各地房价似乎均应在2000元左右每平米，何以达到一线城市动则万元，那一切看来只受两笔上面没写出的费用决定着。土地费和房地产开发商的利润。
土地由政府垄断经营，挂牌出售，开发商通过参与土地拍卖摘牌购得。