[会计] 房地产开发企业预交税费的会计核算【转帖】 [复制链接]

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发表于 2009-8-13 21:28:31 |只看该作者 |正序浏览

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，同时，国家为加强房地产税收管理，提高税收的调控功能，出台了针对房地产开发企业税收的一些特殊要求和规定，其中，对房地产开发企业开发产品完工前取得预售收入征收营业税和所得税是其与普通生产企业最显著的区别；随着新会计准则的颁布实施，企业应交的各项税费的会计核算也发生了较大的变化。那么，房地产开发企业应如何在新会计准则、相关税法规定下进行会计核算，才能及时、准确的提供预售房地产已经预交的税费，并为完工开发产品提供税收清算依据。本文分别从营业税金及附加和所得税两方面进行分析和探讨。
一、预售收入营业税金及附加的核算
税法规定 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”，因此，房地产开发企业在取得预售房地产收入时，就须按税法规定就缴纳相应的营业税金及附加，但按《会计准则》和《企业会计制度》的规定该预收款尚不符合收入确认原则。因此，会计核算和税收管理的不一致。为了真实反映企业当期的经营成果，根据收入配比原则，该预收款所需缴纳的营业税金及附加尚不构成企业的成本支出，仅是一种预付性质的现金流出。对此，房地产开发企业在会计核算时，应在“应交税费”科目下设“xx开发项目-预交营业税金及附加”二级明细科目、同时根据所缴交的不同税费名称设置三级明细科目进行核算，用于汇集开发项目在完工前预缴的营业税金及附加。
例1、A房地产企业2008年收取的未完工开发项目B预售款5000万元，计算缴纳营业税250万元、城建税17.5万元，教育费附加10万元。2009年1月该开发项目完工，当月交房并确认收入8000万元。
1、2008年取得预售收入缴交营业税金及附加时的会计分录：
借：应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-营业税250万元
   应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-城建税17.5万元
   应交税费(B开发项目-预交营业税金及附加-教育费附加10万元
   贷：银行存款
55.5万元
2、2009年1月开发项目完工，交房实现收入8000万元，按规定应交营业税金及附加为400万元、城建税28万元、教育费附加16万元。因2008年在取得预售收入时已预交了相应的税费，因此在当期实际缴交时应将已预交数扣除，则2009年1月实际应交的营业税金为150万元、城建税为10.5万元、教育费附加为6万元。会计分录如下：

(1)计算当期销售应交的营业税金及附加
  借：营业税金及附加(B开发项目)
440万元
   管理费用(地方教育费附加)
4万元

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