房地产企业土地使用税缴纳误区

银河飞雪

城镇土地使用税以纳税人实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。 购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。每 个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税，税额的测定和均摊方法由各省、自治 区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地 负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额 计算，大城市0．5—10元，中等城市0．4—8元，小城市0．3元—8元，县镇、建制镇、 工矿区0．2—4元。有些大城市按用地功能计算税额，如上海市的住宅用地每平方米0．5 —7元。一些落后的边、远、老区城市，经批准可适当降低税率，但最低不得少于国家规定 纳税下限的30%。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。 税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。

　　一些企业在缴纳土地使用税上存在一些误区，比如一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税，还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。


　　《城镇土地使用税暂行条例》（国务院1988年第17号令）规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。

　　1．使用集体土地也应缴纳土地使用税。《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

　　因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。

　　2．除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

　　根据《城镇土地使用税暂行条例》第七条的规定，纳税人缴纳土地使用税确有困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准，可以享受土地使用税减免政策，同时《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地〔1989〕140号）关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

　　但《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税发〔2004〕100号）进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

　　所以说房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。

黄黄立青

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