[转贴] 【转贴】“长年亏损”的房地产公司 [复制链接]

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发表于 2009-6-1 20:40:08 |只看该作者 |倒序浏览

小王最近研究房地产企业的会计报表发现到一个很奇怪的现象，就是项目尾盘的时候，企业的会计利润都是负数，而且连续多年亏损，为什么企业不采取措施进行止亏呢？于是请教老师。
老师：为什么房地产企业项目尾盘不及时注销呢？
小王：由于我国物权法还在完善，部分房屋产权（如公共配套设施）并不清晰，导致房地产企业项目完全清盘并不是一件容易的事情。
老师：这些未出售项目，在报表上如何反映呢？
小王：房地产企业其开发产品在存货上反映。
老师：那么你说的情况是不是反映如下方面，企业存货上有余额，另一方面只有费用发生，没有收入，累计亏损越滚越大？
小王：是的。
老师：如果房地产企业出租房产，怎么交税呢？
小王：主要交营业税，房产税。
老师：物业公司出租房产，怎么交税呢？
小王：物业公司严格意义上只是提供物业服务，其出租只是一种代租行为，《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）有这样的规定：“物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。”其营业税按差额征收；其出租的房产并没有产权，房产税不予征收。
老师：既然是代租，物业公司是不是应该将相关收益转交给给房产所有权人呢？
小王：是的，对于房产所有权人委托物业公司代租，其相关收益自然归房地产所有权人。
老师：但如果将物业公司和房地产企业是关联企业，房地产企业不去索取这部分收益，或者物业公司不及时转交该项收益呢？
小王：一方面出现房地产企业有房产却没收入，另一方面物业公司没有房产却有租金收入，原来是这么一回事，才有了前面的房地产企业报表所反映的“长期亏损”现象。
老师：那么房地产企业为什么要这样操作呢？
小王：整体看，这种操作模式可以少交房产税。
老师：确实是的。但我们还需要考虑当前房产租赁市场的实际情况，一般而言出租者会将其税负通过提高租金的方式转嫁给承租人，价格的差异，对于承租人而言，自然选择现金交易，不要发票，这样一来物业公司收入少确认，而房地产公司只发生费用，其相应的税收都会实质的减少。
小王：哦，原来是这么一回事，报表分析只是分析方法，一种推理，实际工作中又该如何发现呢？
老师：实际工作中要结合实地观察，对承租户进行调查，检查水电耗用，物业服务记录等办法，去核实企业收入的完整性。
小王：原来这么复杂。
老师：其实这个案例，提供了对赚取财产使用权收入的企业一种检查方法。经济生活中，部分财产单位价值较高，如房产，大型工程机械，数控机床等，部分企业没有能力购买或者单独购买不经济但确实有需求，结果就产生部分靠提供财产使用权赚取收入的企业，其形式上包括提供租赁服务，加工服务，修理服务等，对这部分企业的检查，前面的分析方法可以得到运用，其关键在于一方面从报表上分析，另一方面要从其运营成本和费用等方面去核查。