房地产企业所得税清算时税率差的处理---和大家讨论！

学会思考

某房地产公司07年有预售收款10000万元，按预计毛利率20%计算预计利润，扣除当期的费用、税金后，按33%缴纳所得税。
08年进行建设期清算，确认收入50000万元，实际毛利率19%，扣除当期的费用、税金后，按照25%的税率清算。
针对税率差有三种处理方式：
一、对于税率差导致的缴税金额差异，全额在08年扣除。
07年因税率差形成的金额差异为800万元，全额在08年扣除。
依据：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二章 第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
虽然按预收款预缴所得税，但关键是预缴，实际应当按清算时的收入和实际成本缴纳所得税。而该房地产公司08年才交房，按照收入确认原则，应当按照08年的税率缴纳所得税。

二、对于07年预售收款，按实际毛利率和33%缴税，其他收入按25%缴税
07年应缴的税款：10000×19%-当期费用和税金×33%=X万
08年应缴的税款：40000×19%-当期费用和税金×25%=Y万
合计应缴X+Y万。
依据：
国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
此处强调预计毛利与实际毛利之间的差额，仅对差额部分并入当年应纳税所得额，即按当年所得税率计算。预收款的实际毛利按发生年度的税率计算所得税。

三、税率差不允许扣除。主要依据是31号文将预售收入也确认为收入。

各位老师、同行发表下看法！

雷雪峰

相信物有所值的就学吧!呵呵

飘雪

07年应缴的税款：10000×19%-当期费用和税金×33%=X万
08年应缴的税款：40000×19%-当期费用和税金×25%=Y万
合计应缴X+Y万。


应该不能减当期费用税金吧，31号文说了：按预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额

曾经的你

我公司开发的一个产权式酒店，06年预售，07年12月完工并确权，按[2006]31号文件我公司应该应该做所得税清算，但是工程决算需要时间，与收入相配比的成本无法确定，如果以07年末账面成本为计税成本，则实际决算成本定会大于07计税成本，08年就会形成亏损，请问，1.我公司可否以项目作为清算对象。2.07年的亏损一定要以后年度的利润弥补吗？如果我公司只开发这一个项目，如何弥补。3.税务会计的权责发生制与企业会计有何区别？急切得到答案，请高手支招，多谢。

小丹丹

我同意第二种。税务局目前实际操作也是采用第二种方法，也就是冲减应纳税所得额，而不是冲减应纳税金

th0321

好像很多税务局都发文税率差的损失由企业承担

邢顺利

别忘了09年31号文的执行日期是从08年1月1日起，对于07年预收的款项仍应按以前的相关政策执行。所以，我认为第三种可能对于07年的预收款来说应该不在其执行范围内。

邢顺利

我同意第一种的说法。企业所得税税法是以权则发生制为前提的，对房地产行业的预收款按预计计税毛利率征税从本质上仍属于预缴税款，其应税收入应按房地产企业相关的收入确认原则进行确认。属于应在08年结转的收入在07年规定预缴了所得税，但其清缴期仍应在08年，自然适应08年的所得税税率。与第二种观点并不矛盾。之所以能得出第二种观点，是因为房地产行业企业所得税的相关条款，没有考虑到税率变动的因素。如果在制定之初就考虑到税率变动因素，就不至于出现上述分歧了。或者，税率不是调低而是调高的话，相应的政策恐怕早就明确了，也不至于出现我们上述的争论。

云上金顶

我认为所得税是以年还是以项目的问题:如果是以年来汇算,那税率不应该调整,如果以项目来汇算,就可以扣除.个人意见应该扣除,但合理不合法的东东太多了,郁闷

ahui98

我认为这跟税率没有关系，07年销售收入1亿元根据预计毛利率计入应纳税所得额，乘以当期税率33%缴纳所得税，07年的税款缴纳已经完成，注意这不是预缴，不可能再等到08年结算出实际毛利率后重新计算07年的所得税！
至于08年的所得税计算，不知楼主所说的当年确认收入5亿元，是会计收入还是税法收入？若是会计收入，我们假定由两部分组成：07年的1亿+08年收款4亿，则税法确认的08年销售收入应为4亿，08年应纳税所得额应由两部分组成：①08年的收入4亿乘以实际毛利率19%，②07年的收入1亿乘以毛利率差（19%-20%）；上述①+②-当期费用=08年应纳税所得额，再乘以当期税率25%就是08年应纳所得税额。