[法规] 房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答 [复制链接]

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发表于 2009-4-24 17:04:49 |只看该作者 |正序浏览

青岛市地方税务局

关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知

青地税函〔2009〕47号

成文日期：

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市稽查局、征收局，各分局、各市地税局:
　　
　　《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）下发后，通过各单位的认真贯彻落实，对推动全市土地增值税清算工作发挥了重要作用。为进一步加强土地增值税清算工作，结合各单位清算工作中存在的问题，市局编写了《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》，现印发给你们，请贯彻执行。
　　
附件：《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
　　
　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年四月十七日
　　

　　　　　　　　　　　　　房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答
　　
　　一、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（以下均简称《办法》）第七条第（一）项规定, 已竣工验收的房地产开发项目，“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？
　　答：该规定可用下列公示表示：
　　（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
　　
　　二、《办法》第七条第一项规定中所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？
　　答：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二）开发产品已开始投入使用。
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
　　
　　三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？
　　答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。
　　
　　四、《办法》第十九条规定的取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？
　　答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：
　　（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
　　1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
　　2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
　　（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
　　1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
　　2、开发土地的成本；
　　3、加计开发土地成本的百分之二十；
　　4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
　　
　　五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？
　　答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：
　　（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
　　（二）改良开发未竣工房地产的成本；
　　（三）房地产开发费用；
　　（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；
　　（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
　　
　　六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？
　　答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
　　（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
　　
　　七、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？
　　答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
　　对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
　　
　　八、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？
　　答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。
　　
　　九、房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？
　　答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。
　　
　　十、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？
　　答：根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。
　　出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按《办法》第三十四条、第三十七条规定处理。
　　
　　十一、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？
　　答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
　　
　　十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
　　答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
　　利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
　　
　　十三、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？
　　答：企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
　　若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
　　
　　十四、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？
　　答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
　　
　　十五、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？
　　答：房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
　　
　　十六、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？
　　答：房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得计入扣除项目。实际发生的损失，作为房地产开发费用处理。
　　
　　十七、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？
　　答：房地产开发企业将开发产品用于捐赠的，应视同销售，并按照《办法》第十三条的规定确定销售收入。此外，符合《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第四条第（二）项规定的开发产品捐赠，不计销售收入，同时对于该部分开发产品所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
　　
　　十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
　　答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
　　房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
　　股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。