关于国税发（2009）31号文第三十六条的讨论

zhaozhao9076

第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

讨论1：
上述第（一）条中：
投资方分得的开发产品，其入账成本按照投资额的金额入账？

我认为是。

如果投资方出售分得的开发产品，能视同销售二手房差额纳税吗？

我没考虑清楚？？？？？？？？？？似乎是不能？？

讨论2：
上述第（二）条中：
项目形成的利润已经在主开发企业缴纳了企业所得税，税后利润分给了投资方，投资方取得的税后利润被视同股息、红利所得，还要缴纳一遍企业所得税，不如按照分配开发产品的结算方式实惠。

我认为联建不形成独立法人公司的情况下，以分配开发产的结算方式，似乎更好些。

各位怎么认为呢？

灵感伊人

讨论（2）中关于，分配的税后利润视同股息，红利。如果合作双方都是企业的话，分回的税后利润是可以享受免税的吧

核子-航空

“如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。” 为什么视同销售呀？？

1120971696

同意第二个观点

yanlu888

能视同销售二手房差额纳税吗
应该能，因为前段该交的税已经缴纳

yanlu888

应该一投资额入账，依据就是其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额
税务以把投资视同收入处理

yanlu888

如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理
未结算计税成本 相关成本必定早晚计入相关项目，对所得税无影响

yanlu888

如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；
分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额  视同企业的利润

yanlu888

项目未成立独立法人公司-----前提条件

清风明月2

其实上面有位朋友的观点我不是很赞同的，因为从项目公司分回去的利润，按照现行的所得税法规是不需要再缴纳所得税的。所以，无论分回去的是产品、利润、收入等，都是利益的不同形式而已，对于合作方来说意义不大。