【102号专题】近期房地产企业土地增值税政策改革的有关消息 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2009-2-8 20:38:02 |只看该作者 |正序浏览

编者按：中国的固定资产投资是拉动中国经济增长的重要因素，而其中房地产投资占1/4，并贡献了10%的就业。在中国经济下行，房市低迷时期，多部门开始讨论所谓“救市”之策，问题的核心是我们如果放松房地产调控来拉动经济，可能酝酿更大的泡沫，而推动固定资产投资和经济增长的办法有很多。

　　一位知情人士对本报表示，国家税务总局9月底邀请了全国工商联房地产商会、中房协、房地产企业代表和地方工商联房地产商会代表召开了一次土地增值税政策研讨会。

　　据上述知情人士介绍，国家发改委多个司局负责人以及住房和城乡建设部代表也参加了这次会议，土地增值税“预征”制度是否要调整成为会议讨论的焦点。

　　“预征”制度或改变

　　目前，土地增值税属于开发商缴纳税收中的“大头”，该税种核算方法是根据楼盘上一个年度的销售额度估算，每年年初按最低1%的额度进行预征。

　　2007年楼价上涨迅速，国家税务总局又出台了土地增值税清算的相关办法，为了防止开发商偷逃土地增值税，各地税务机关普遍调高了楼盘土地增值税预征比例。

　　但是今年楼市发生了很大变化，开发商楼盘销售额度比2007年有了大幅度的下降，但是土地增值税预征仍然按照楼市情况好的时候进行预征，开发商多数以自有资金支付，在今年开发商普遍“钱紧”的情况下，土地增值税使开发商资金压力雪上加霜。

　　开发商代表们在上述国税总局研讨会上表示，希望土地增值税能调整现行的“预征”制度，将其变为事后清算，这样可以减轻开发商项目前期资金压力，加大房地产项目开发投资力度，确保后期顺利完成项目开发。

　　据悉，当前土地增值税预征给开发商带来的资金压力很大。例如，按照楼盘上个销售年度1%进行预征，北京一个楼盘在2007年销售额度是10亿元，1%预征就意味着开发商今年要先缴纳1000万元给税务局，如果将这个算入开发成本，再加上资金的融资成本，其给开发商带来的资金压力就会在2-3%.

　　目前中国的房地产开发制度是“预售”，开发商往往采取“6个瓶盖、10个瓶子”的游戏。即开发商资金实力只能开发6个项目，但是却买了10块地，中间的资本运作就靠“预售”制度。

　　中国税网专家于蕾表示，在“预售”制度下，税务部门也采取“预征”的办法防止开发商逃税，因此在2007年采取了一系列土地增值税清算办法，当时出台政策的主要目的是稳定房价，防止开发商囤地，如今市场情况已经发生了完全变化，开发商不再热情拿地，楼价也开始下滑，原来的税务调控政策完成了使命，应该考虑新的税收政策调整。

　　而新的税收政策不再是立足“控制”而是复苏楼市。

　　由于土地增值税改革启动已有时日，这次土地增值税调整是否会实现“一揽子”解决？将分散在土地购置环节的各种税收、收费整合成一种土地增值税来征收？

　　于蕾认为当前的土地增值税政策调整是恢复楼市信心，恐怕不会出“一揽子”改革计划，从土地增值税现状来看，改变“预征”制度会先行。

　　继续拉动房地产投资？

　　10月10日，国家税务总局有关人士承认了土地增值税政策改革正在调研，但是称上述9月底会议仅为国家税务总局调整土地增值税政策的调研活动，与国家刺激经济政策无关。

　　与此同时，摩根大通10月8日发布的一份研究报告称，中国有可能在近期采取刺激楼市和降息的办法来保持经济增长，房地产投资占固定资产投资1/4，并贡献了10%的就业，有必要放宽对房地产的限制，来防止经济增长整体放缓。

　　甘肃、江苏、上海等地的房地产行业代表也参加了国税总局召开的土地增值税研讨会，这些代表表示，各地都出现了开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象，长期下去，会给地方房地产市场带来重大影响。

　　但是据国家发改委数据，今年1-8月份全国房地产投资增长约29%，是否继续拉动房地产投资，恢复房地产信心来拉动经济增长，成了是否要集中出台政策刺激楼市的主要考虑。

　　中房协秘书长朱中一（朱中一博客，朱中一新闻，朱中一说吧）表示，7月份中房协通过住房和城乡建设部给国务院上书了有关房地产宏观调控政策调整的建议；8月份国家发改委又要求中房协向其做了房地产形势的汇报，有关方面还组织了一场专家会，以对当前房地产市场中有关问题展开讨论。

　　虽然有关部门目前尚无明确说法给楼市“松绑”，但是各地“松绑”楼市的行为已经屡见不鲜。除去西安、南京等直接出台楼市救市政策的城市外，北京等城市也开始“隐性救市”。

　　对此，于蕾等专家也表示，土地增值税征收方式、征收比例的改变，只是减轻开发商负担、刺激开发商投资，对于购房者负担和信心都没有直接作用，因此，建议同时改革房地产交易环节税收，降低房地产交易环节税负，调整第二套房贷政策等恢复购房者信心。

　　不过，社科院研究员易宪容认为，中国楼市当前的主要问题仍旧是房价过高，政策调控的主要方向不能变。如果靠放松房地产调控来拉动经济，暂时的矛盾掩盖下以后，可能酝酿更大的泡沫，一旦泡沫破灭，后果会更严重。至于推动固定资产投资和经济增长的办法有很多，例如对农民的政策倾斜，中国有8亿农民，如果让他们有钱了，消费自然就上去了。投资也有很多途径，可以多发展公共事业等。