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标题: 物业管理公司代收费用，究竟该如何报税？ [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-21 10:36
标题: 物业管理公司代收费用，究竟该如何报税？
目前，城市物业管理公司纳税人对其代收费用如何准确报税问题心中无底；而相关的税务征收机关对此如何准确的征税，也可以说是意见不一。于是，各物业管理公司报税出现了应税收入和征税税种多样化的格局：有的就代收费用全额申报，有的就代收费用的差额或手续费申报，有的干脆零申报；有的申报营业税，有的申报增值税，还有的在申报营业税或增值税的同时又全额申报所得税等等。笔者对此“多姿多彩”之现象早已是耳闻目睹，心中总有哪么一丝丝的忧郁---既为国家税收的公正执法，也为共和国纳税人的依法纳税。为此，笔者试图理清“乱丝”，以正视听。哪么，物业管理公司代收费用，究竟该如何报税？
首先，我们要清楚物业管理公司一般的代收费用的内容：归纳起来，其无非包括代有关部门收取的水电费、燃（煤）气费、有线电视费、电话费、维修基金、房租等；其次，我们要明确物业管理公司的性质：它既不属于一般工业性生产和加工，也不属于商业流通和其他相关性质的服务，而明显属于社会性中介服务和管理行业性质；最后，我们还要认准物业管理公司执行的企业会计制度：依据财政部财会字[1999]44号《关于物业管理企业执行（房地产开发企业会计制度）有关问题的通知》的规定，物业管理公司应执行我国现行的《房地产开发企业会计制度》。
由此可见，物业管理公司代收费用申报增值税首先就应该排除。其理由有二：（1）增值税是就纳税人销售货物或法定应税劳务（目前主要是加工、修理、修配和混合销售中提供的安装、运输等）征税。物业管理公司代收费用完全属于一种代理服务性质，其本身不含有货物流转或其他增值税法定应税劳务的性质。比如代收代付的水电费，自来水厂和发电厂或转供电公司（包括其他性质的工商企业转售电）应属水、电销售的增值税纳税义务人，其原因主要是他们与水电的最终消费者之间形成了商品流转和增值关系，符合增值税征税的定义和法则；而物业管理公司与房屋业主或租住人之间的水电消费关系，仅仅是提供服务与被服务的关系，其中绝不含有任何商品流转和增值关系，即使当这种代理服务在不另外收取手续费时，很有可能在代收代付中形成一定的价差，也仍然是一种变相的提供代理服务的“手续费”，而绝不是所谓商品流转的增值。很明显，自来水厂和转供电公司是房屋业主或租住人使用水电的直接销售商，物业管理公司在其中只是扮演了中介服务即代理服务的角色。（2）根据我国《增值税暂行条例》及细则有关规定，纳税人价外向购货方收取的代收款项、基金等，依法确应作为价外费用与销售收入一并申报增值税，但这是以纳税人向购货方销售货物或提供应税劳务为前提的，而物业管理公司与房屋业主或承租户主之间则根本不存在这种关系。“价外费用征增值税”之说显然毫无法律依据。依据我国《营业税暂行条例》及细则有关规定，纳税人提供应税劳务（如服务业中的代理业和其他服务业等），应依法申报营业税。如上所述，物业管理公司代收费用完全属于一种代理服务性质，其应申报营业税不容置疑，但如何准确申报确有必要说明。依据国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》明确规定，物业管理企业代有关部门收取上述相关费用的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，其代收的费用本身不计征营业税，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。现实情况中，物业管理公司在代收取费用时（例如水电费）的价格一般比实付有关部门的价格要高，从而行成“价差”，这实际上只是一种“变相”的代理手续费，申报营业税时应将“价差”视同代理手续费申报。为此，广东省地方税务局《关于广东对外经贸大厦管理处收取业主的管理费及代收代付的水电费等征收营业税问题的通知》（粤地税函[1998]286号）规定，对经贸大厦管理处代收的水、电费、电话费，可扣除其代付的水、电费、电话费后的余额，按“服务业---代理业”税目征收营业税。故此，全额申报代理费用作为营业税应税收入是错误的。

作者: lxb 时间: 2008-9-21 11:40
学习！谢谢

作者: 云飞 时间: 2008-9-24 11:15
谢谢主席，学习了

作者: 王凯璇 时间: 2008-10-8 21:34
正需要现在的知识

作者: 会计学习人 时间: 2008-10-8 23:19
但是收取的物业费是不是应纳营业税？

作者: 学习人 时间: 2008-10-9 14:27
想看一些详细的内容,可以吗

作者: 学习人 时间: 2008-10-9 14:30
可以看一下下面的内容吗

作者: 赠人玫瑰 时间: 2008-10-9 16:42
谢谢！辛苦了。我很想看后面的。

作者: 赠人玫瑰 时间: 2008-10-9 16:47
主席你懂得太多了。再次表示感谢！

作者: 卡巴斯基 时间: 2008-10-9 18:14
准备入行，学习中，谢谢LZ

作者: 山中的小草 时间: 2008-10-14 11:41
正是我困惑的问题，谢谢分享。

作者: 我在学习 时间: 2008-10-14 12:31
学习一下，努力提高

作者: meilijushui 时间: 2008-10-15 13:03
我很需要。谢谢主席

作者: 我心飞翔 时间: 2008-10-20 12:41
物业管理公司代收费用，究竟该如何报税
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: 君林天下 时间: 2008-10-20 13:46
回复学习一下

作者: lqbee 时间: 2008-10-20 13:54
现在急需这方面的知识，看看下面的内容啊，谢谢了。

作者: 驻马店人 时间: 2008-10-21 13:04
学习中，谢谢楼主分享

作者: yll992 时间: 2008-11-3 16:49
标题: 谢谢
准备入行，学习中，谢谢LZ

作者: yantin06 时间: 2008-11-13 21:07
谢谢主席，学习了
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: 两室一厅 时间: 2008-11-14 12:46
精品文章,有深度

作者: jenny9875 时间: 2008-11-14 16:06
学习学习在学习

作者: 陈永祥 时间: 2008-11-14 16:08
我也来学习学习
呵呵

作者: 学习人 时间: 2008-11-23 11:43
内容很好,请多提供这类资料,

作者: 浮槎山 时间: 2008-11-24 11:33
如果按全金额申报营业税或增值税。那就是会计人员失职了。

作者: 飞翔 时间: 2008-11-24 12:35
　　　　　　　　　　　支持！！！

作者: xaxa110 时间: 2008-11-28 09:57
谢谢，学习一下

作者: piaoyi1230 时间: 2008-11-28 14:25
谢谢分享！多多学习！

作者: 飞翔 时间: 2008-12-3 14:43
棒！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 无言 时间: 2008-12-5 14:59
标题: 回复 1# 的帖子
学习了一下我帮助很大谢谢！

作者: 空瓶子 时间: 2008-12-8 14:37
谢谢你，让我看一下喽

作者: mely716 时间: 2008-12-13 17:36
标题: 但是
但是,如果是代为购买的是固定资产呢?那物业公司固定资产怎么入帐呢?该固定资产产权不是物业公司的,以后物业公司撤出,该固定资产在物业公司帐上怎么办呢?

作者: 冰天雪地 时间: 2008-12-14 11:36
我也要学习

作者: gcc1816 时间: 2008-12-15 08:14
谢谢主席，学习了

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-12-15 08:57
好资料,物有所值,认真学习!!

作者: mely716 时间: 2008-12-18 11:21
标题: 代收费用发票怎样开?
代收费用发票怎样开?
按价差交营业税,那开发票时开的是全额呀,怎样核算呢

作者: 绚丽多彩 时间: 2008-12-18 15:13
马上就要接手物管了，这种资料太需要了，谢谢！

作者: 大鲨鱼 时间: 2008-12-18 20:23
我们都没申报过啊，应该不是什么大问题吧

作者: 飞扬9502 时间: 2008-12-21 14:20
标题: ok
okokokok!!!!!!!!!!!!!!!

作者: yuyuminmin 时间: 2008-12-26 15:07
准备入行，学习中，谢谢LZ
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: 风扬 时间: 2008-12-26 15:23

谢谢

作者: 张运芳 时间: 2008-12-27 23:18
多谢，解决了我的难题

作者: wsy1982 时间: 2009-2-13 14:37
想看后面的的的的的的的。

作者: 了南方 时间: 2009-2-17 00:25
不错不错挺实用学习学习

作者: 晶之恋 时间: 2009-2-19 14:33
好好学习了．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

作者: haidi_3025 时间: 2009-2-19 16:39
正需要的知识，明白了
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: qq1998 时间: 2009-2-19 19:10
物业企业收取的电梯运行费。二次供水费是否计算营业税？是否并入收入计算所得税？

作者: 泡泡123 时间: 2009-2-20 11:06

学习下

作者: sznmjia 时间: 2009-2-20 20:40
很不错的。希望能学到更多。

作者: 可乐羊 时间: 2009-2-23 15:48
刚入行，迷糊中，来学习学习

作者: 夏天紫云 时间: 2009-2-24 15:09
非常感谢楼主!!!

作者: LAY2008 时间: 2009-2-26 15:07
正需要这方面的东西，想看看

作者: LAY2008 时间: 2009-2-26 15:10
分析得非常好，谢谢了

作者: 江苏 时间: 2009-3-2 17:56
谢谢主席，学习了

作者: 抱风 时间: 2009-3-4 09:47

学习中

作者: yemei1015 时间: 2009-3-4 19:57
我想看看下面的内容哦

作者: yemei1015 时间: 2009-3-4 19:59
学习了

楼主辛苦了啊

作者: 飘舞的樱花 时间: 2009-3-6 10:16
非常感谢，这里的知识真好。我会努力学习的。

作者: 悠悠然 时间: 2009-3-25 13:42
咱是新手在此学习下

作者: 朵儿SXIUQ1 时间: 2009-3-30 21:58
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习谢谢楼主了!!!!

作者: 会计117 时间: 2009-4-4 02:34
谢谢主席，学习了
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: 雨柔 时间: 2009-4-4 09:03
分析的太详细了, 好好学习

作者: q761210 时间: 2009-4-5 17:25
fffffffffffffffffffffffffffff

作者: 谢镇 时间: 2009-4-5 18:14
马上就要用到了谢谢

作者: q761210 时间: 2009-4-6 00:53
ssssssssssssssssssss

作者: syrzzl 时间: 2009-4-11 08:36
物业公司确实有其特殊性

作者: 灰色色彩 时间: 2009-4-22 11:28
我来学习学习,谢谢了

作者: 魏小会 时间: 2009-4-22 11:50
很好,学习了

作者: 美馨 时间: 2009-4-24 10:41
学习。。。。。。

作者: 合格的会计 时间: 2009-4-24 10:46
我也想学习学习,但是看不着啊

作者: 康居物业 时间: 2009-5-4 23:04
但如果收取空调供热及制冷，收入似乎应纳入增值税的范围，对吗？

作者: 心香淡淡 时间: 2009-5-14 15:10
标题: 回复 1# 的帖子
学习了，我是新人真要在这里好好学习呢

作者: 王泰 时间: 2009-5-14 15:18
不应全额申报纳税。

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-14 15:32
看帖回帖是美德，我肯定回帖。

作者: fangchen 时间: 2009-5-14 23:11
谢谢！辛苦了表示感谢！

作者: 四川成都 时间: 2009-5-16 14:14
主席你懂得太多了。再次表示感谢！
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作者: ～悠悠～ 时间: 2009-5-19 09:23
业精于勤而荒于嬉，学习一下

作者: 可可熊 时间: 2009-5-19 16:48
标题: 看看
学习！谢谢
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作者: 肖凯文 时间: 2009-6-5 17:37
准备入行，学习中，谢谢LZ
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作者: 杨豆豆 时间: 2009-6-6 10:42
标题: 回复
太好了

作者: qianliche 时间: 2009-6-10 17:26

学习了，谢谢！

作者: 汤洁 时间: 2009-6-15 11:31
谢谢，辛苦了，认真学习

作者: 与众不同 时间: 2009-6-18 21:50
学习中，谢谢LZ
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=7224

作者: 古灵 时间: 2009-6-25 18:47
恩我也想看下后面的内容房产代收的除公维外都要交税是吗

作者: 星痕 时间: 2009-7-8 14:10
这个问题还是要彻底弄懂才行

作者: 虚心的人 时间: 2009-7-8 14:15
顶。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 苹果咬一口1983 时间: 2009-7-10 17:31
谢谢主席，学习了

作者: zcfxing 时间: 2009-7-11 16:57
谢谢分享谢谢分享

作者: 积极向上 时间: 2009-7-13 16:53
标题: 物业公司税收规定
国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
国税发[1998]217号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

财税[2003]16号
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复
国税函〔2007〕908号
吉林省地方税务局：
你局《关于代理业营业税计税依据确定问题的请示》（吉地税发〔2007〕79号）收悉。经研究，现批复如下：?
纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。
纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
国家税务总局
二○○七年八月二十四日

作者: 复活兔 时间: 2009-7-20 21:05
22222222222222222222222222222

作者: 解家伟 时间: 2009-7-21 10:16
主席你懂得太多了。再次表示感谢！
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作者: cuicui302 时间: 2009-7-23 15:53
内容很丰富呀!多谢了

作者: cuicui302 时间: 2009-7-23 15:55
代收水电费的合理损耗也要征税吗

作者: 水晶719 时间: 2009-7-23 16:37
看看...学习下~ganxie

作者: 苹果咬一口1983 时间: 2009-7-25 08:39
谢谢主席，学习了

作者: 何英 时间: 2009-7-27 14:55
这个方面要好好看一下,的确很混乱的说,谢谢了

作者: 竹阳 时间: 2009-7-28 10:07
学习！学习！谢谢楼主的好东东！

作者: 打比 时间: 2009-7-28 10:58
准备学习中，谢谢LZ在

作者: 湘资沅潇 时间: 2009-7-29 08:19
smd 顶顶回看哈

作者: 海蓝蓝 时间: 2009-7-29 08:23
物业管理是不是应该交营业税

作者: 物业会计之菜鸟 时间: 2009-7-29 12:43
标题: 谢谢，我想看后面的
谢谢，我想看后面的，谢谢

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