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标题: 【195号专题】绿城中国项目成本和利润构成，您认为合理吗？ [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2012-2-15 14:03
标题: 【195号专题】绿城中国项目成本和利润构成，您认为合理吗？
每平方米售价2万元的项目，其建筑费用居然要占到售价的39%左右，而相关税收则有2205元，相当于整体售价的11%。昨日16时，一张标明为“绿城中国项目成本和利润构成”的分析饼图开始在网上流传，有零有整的数据，将绿城再一次推上了风口浪尖。

[attach]20079[/attach]

　　网传数据：纯利润只有一成多
　　昨天16时整，一位注册名为“多德”的微博用户发布了一张饼图，其中显示出绿城2万元的销售项目中，各项成本、税费、利润的占比。该用户微博称“大家看图，绿城中国，每平方米2万元房子的各项成本和利润构成。这个还是房价暴涨的那几年的销售结果，到底谁的血液里应该流着道德？嘴巴说了不算，数据不会骗人，审计过的”。
　　图上内容显示，土地费用占到2万元售价的22%，税收占到11%，建筑费用占到39%，其他直接成本为4%，资本化利息费用为2%，三项费用为10%，而净利润只有12%。
　　SOHO中国董事长潘石屹则在31分钟之后转发了这条微博，并称“终于有人把这张饼给画出来了！”
　　潘石屹的转发引发了更大的涟漪。截至记者发稿时，新浪微博用户仅对潘石屹的这句评论，就转发了3453次，并进行了将近1500次评论。有人表示，卖房的纯利润如果只有12%，“还没卖水果挣钱”。
　　更多网友质疑每平方米7801元，占到总房款39%的建筑成本，称绿城项目的建筑成本应该在2500元到3500元之间，差额的5000元“有可能是开发商通过控制工程总承包，虚增开发成本，将利润在税前通过施工方转出上市公司”。

作者: wpjmymm 时间: 2012-2-15 15:39
建筑工程如果有这么好大家都去做建筑了，谁还搞开发啊

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-15 17:11
建安成本为什么这么高？个人认为20000元单价的楼盘属于高端项目了，外立面要么就是干挂石材到顶，要么就是精装修项目。综合下来7800元的建安成本只会高不会低。另外还要搞清楚一个概念，单方建安成本分摊到建筑面积还是可售面积，这个也有很大的区别。网友说“绿城项目的建筑成本应该在2500元到3500元之间”这个是单方建筑面积成本的概念，还需要乘上容积率再加上地下部分的建筑成本，因为地下面积一般是不算容积率的，这样才能换算成可售单方成本。

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-15 17:17
另外要说明的是, 绿城对于产品品质的高要求，必然导致成本和投入的增加。所以用国内绝大部分房产公司的成本来对比绿城的成本是不科学的

作者: 萧萧 时间: 2012-2-15 17:29
先顶一下，下班了，回家再研究一下

作者: 海韵云思 时间: 2012-2-15 17:30
我觉得鱼目混珠，对于大型房地产公司来讲，有可信度，小地区小楼盘就未必吧

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-2-15 17:34
图表中未显示政府规费和配套费用，不知道这两项是否都计入了建筑成本？

作者: zhengqing 时间: 2012-2-15 17:34
不管怎么样，先顶一下，绿城品质在业界口碑很好，相信其建造成本会很高。

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-2-15 17:38
按前期绿城公布的数字，净利润率在8%左右，而从万达王总讲话中可以看出万达的净利润率在9%左右，要知道万达的收入中租金的比例占很大一部分，租金的利润率是要超过销售房产的利润率的，推算下来，万达销售房产环节净利润率也在8%左右。
这个结果可能是绝大多数人不能接受的。

作者: chendj7501 时间: 2012-2-15 17:40
瞧瞧，看看..............

作者: 庸者 时间: 2012-2-15 18:16
什么来着

作者: phoebe 时间: 2012-2-15 18:55
一些东西大家都明白

作者: 波涛澎湃 时间: 2012-2-15 19:08
我决得差不多，税收，土地都是叫政府给收去了，房价高，政府有很大的责任。

作者: 都梁朱国 时间: 2012-2-15 19:19

建筑成本的账做的好啊

作者: 都梁朱国 时间: 2012-2-15 19:20

建筑成本做的好啊，大家要好好学习.......

作者: 天地一沙鸥 时间: 2012-2-15 19:38
不是很相信

作者: 云上金顶 时间: 2012-2-15 22:07
我参观过绿城的项目,当天晚上我们公司组织开会时,领导第一句话就是问大家还有没有信心做房地产开发,绿城的品质-设计\施工\用材不是一般的房地产公司可以比的,个人还是觉得比较真实!另外,还有就是计算口径的问题,.

作者: 1126自强不息 时间: 2012-2-15 22:21
说以下四点，仅代表个人观点：

一、“网友质疑每平方米7801元，占到总房款39%的建筑成本，称绿城项目的建筑成本应该在2500元到3500元之间，差额的5000元”-------------39%的建筑成本不仅仅是指建安费，网友不十分熟悉房地产开发成本的构成内容，还包含前期工程费、基础设施费、公共配套设施费。

二、“嘴巴说了不算，数据不会骗人，审计过的。”----------这饼图怎么出来的，假如是真实的数据，谁管审计，事务所管的，审计的事务所是干什么的，为审计的企业保守商业秘密，职业道德跑哪儿去了？

三、有可能是公司的一个计谋，故意放风说成本如何如何高利润如何如何低，目的为了好销售房子。

四、很可能是绿城某一个项目的真实情况，绿城在全国其他城市开发的也多，某一个项目的成本情况怎能代表绿城全国项目所有的成本？更不要说代表全国房地产的成本构成。网友肯定是以偏概全。

作者: 大花猫 时间: 2012-2-15 22:27
我觉得差不多

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-2-16 08:20

银河飞雪发表于 2012-2-15 17:11
建安成本为什么这么高？原因是多方面的，一是绿城有很多的专业公司，如设计、景观、造价等，收费都高出市场 ...

另外个人认为20000元单价的楼盘属于高端项目了，外立面要么就是干挂石材到顶，要么就是精装修项目。综合下来7800元的建安成本只会高不会低。
青岛万达艾美酒店是五星级，外立面的造价在800以内，折合到建筑面积为每平方米2-300元，我们自己做的五星渡假酒店的外立面在1200元/平，折合建筑面积每平方米3-400元，就算绿城的住宅档次达到五星级渡假酒店的水平，外立面的成本折合到可售面积每平方不过在3-400元。干挂石材由于采用的石材不一样，单方造价在600-1200之间，都能做出不错的效果。
至于说到精装修，哪就没法去评价了，青岛一个县级市的一个项目可以对外宣称每平方米的装修成本在6000元，但它的销售价格是在40000元/平，群主不说明装修的档次实在不好判断装修的造价高与低，并且也不能判断是否这个20000元一平的项目用了精装修。

作者: 恋恋风尘 时间: 2012-2-16 08:37
真个项目的利润不会有多高的，但是开发商出了点土地款，运作好的话。半年就收回去了。

作者: 天堂物语 时间: 2012-2-16 08:40
有转移定价的操作可能，如果有关联交易内容就可以知道了

作者: 会人会语 时间: 2012-2-16 08:51
不熟悉内情,单纯看数字,不好说是否合理,但有利用关联企业转移利润的嫌疑

作者: 会人会语 时间: 2012-2-16 08:54
现在房地产的净利润率确实低,资金周转期长,是真不如制造业和商业.

作者: 温馨家园 时间: 2012-2-16 09:17
仅是一个项目，估计这是绿城做的一个面子工程，我觉得有两个问题：
1、假如成本真实，12%的利润的房子销售对象是谁，是否内部高管、ZF官员等；
2、假如利润真实，那要看成本如构成，象中石油搞个千万元的吊灯，那建筑成本也是合理的；
一家之言！

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 10:12
饼图中的建筑费用包括了前期费用（如设计、规费、前期工程费）、建安费用、公共配套设施（绿城的楼盘一般都会设计有精装修会所，其装修档次成本均很高），基础设施费（绿城每个楼盘的景观设计是业界公认的）、设备、弱电工程等等，还有样板房、销售部建造成本的分摊，看过绿城售楼部的朋友都应该知道其豪华程度，这些都增加了成本（举个极端的例子，甚至于一些楼盘的围墙外立面都使用了大量的石材）

有很多人不知道，不同品质石材的价格相差非常悬殊，绿城早期使用的都是进口石材，后期采用了新疆、福建等地的一些石材，也都是上等的品质，不输于进口石材。

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 10:14

1126自强不息发表于 2012-2-15 22:21
说以下四点，仅代表个人观点：

一、“网友质疑每平方米7801元，占到总房款39%的建筑成本，称绿城项目的建 ...

负责审计的事务所是DTT德勤，世界四大会计事务所之一

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 10:16

会计漂在青岛发表于 2012-2-15 17:40
设计公司在绿城体系内垄断经营，所以收费高也是正常情况
感觉明显有利用内部转移定价，避税的嫌疑。

设计费用在总成本中占的比例很少

作者: muying 时间: 2012-2-16 10:26
不管怎么样，先顶一下

作者: 杨阳阳 时间: 2012-2-16 10:37
我觉得建筑费用包括前期、建安、基础设施等，纯土建一般总包费用在2500~3500，基本上是这个行情，是按建筑面积，如果换算到容积率面积，正如银河所讲，地下室就不计算容积率的，那成本就要上去了，如果加上门窗、外立面公共部分装修，这里面大小公司差别就大了去了。景观营造以及绿化差异也很大，此外，楼主所说的建筑费用中还包含了规费和市政配套。又是一笔开支，大公司成本是高一些，中小公司就难说了

作者: 露珠儿 时间: 2012-2-16 10:38
单从各项费用所占的比例的话，各项比例相对合理，但是从单方成本和费用金额还说，总体感觉偏高

作者: 阿斯兰 时间: 2012-2-16 10:39
绿城辟谣：未测算绘制过此图

对于这一数据，绿城方面的媒体负责人表示，目前绿城还没有测算和绘制过如此详细的饼图，这张图不是从绿城内部流出。记者发现，发微博人注册地址为福建省福州市，对此，绿城媒体负责人表示，该人士应该不是企业内部的人。

有分析师认为，这些数据有可能是通过财报加工、细化而得出的结果。但绿城方面表示，此前对外公布的数据“应该不能推算出这些内容，数据来源可能有问题”。

据了解，绿城目前还没有绘制这类型数据图的计划，“我们没有委托过任何机构进行测算。”该人士还表示，潘石屹“似乎很认可这样的比例分配”，“如果他知道确切来源，请向他咨询”。

记者还试图联系发布人“多德”进行数据求证，但截至昨晚发稿时，对方没有给予任何回复。

作者: 阿斯兰 时间: 2012-2-16 10:40
业内说法

不代表全国情况

对于这张图上的各项费用占比，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为有一定的可信度。“绿城一些项目拿地成本低，税费占比也基本靠谱，做豪宅的话建筑费用高也正常。”

而北房协秘书长陈志则认为，这张图不能说明任何问题，没办法通过这张图测算实际项目。“首先要确定12%是毛利润还是净利润，如果要是净利润，11%的税中应该含有企业所得税，但这就要看交易中的可售面积是多少，土地增值税和项目利润差造成的税费有多少，如果算不出这些数据，光说一个税费11%和利润12%，没有代表性。”

对于网友诟病的建筑成本，陈志说，从北京的情况看，毛坯房每平方米建筑成本在3500元以下，而这张图上所显示的费用，有可能包括精装修。

对于资本化利息、直接成本和其他费用，陈志认为，没有贷款成本、销售费用占比等细节内容，无法推算出这些数据是否符合正常情况。“这张图更不能说明全中国的房地产市场情况。”陈志说。

作者: jiangyinj 时间: 2012-2-16 11:11
税费11%，够吗？

作者: 娇娇黄 时间: 2012-2-16 11:46
基础设施费用计入哪里了呢？

作者: zjgqyl2008 时间: 2012-2-16 11:47
2500-3500肯定是不够的,这个建筑费用应该是除土地成本以外所有的成本吧

作者: 赵昕昕 时间: 2012-2-16 12:48
主要要看的是自有资金回报率，这些成本费用里，自有资金又占多少呢

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 13:55

jiangyinj 发表于 2012-2-16 11:11
税费11%，够吗？

税费11%可能是按照预缴比例来计算的，实际清算起来应该远远不止的

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 13:56

zjgqyl2008 发表于 2012-2-16 11:47
2500-3500肯定是不够的,这个建筑费用应该是除土地成本以外所有的成本吧

可以这么理解，开发成本除却资本化利息和土地成本，另外还包含了开发间接费用。

作者: ljj0769 时间: 2012-2-16 14:00
有的高。。。。。。。。。。。

作者: 会计漂在青岛 时间: 2012-2-16 14:14

银河飞雪发表于 2012-2-16 13:55
税费11%可能是按照预缴比例来计算的，实际清算起来应该远远不止的

按12%的利润来看，清算时也不会再补交多少税金，否则利润率连12%也没有。

作者: 万事通 时间: 2012-2-16 14:27
知道的，相信的，太少了，有良心的人太少了。支持绿城！！！

作者: 万事通 时间: 2012-2-16 14:36
成本高的根本原因还是绿城一直以来对品质的高要求，比如外立面全石材干挂，有一点色差，老板还要重拆了重做，比如内部结构，钢密度远超国家要求的标准，这不是在造房子，是在造艺术品！！！！

作者: zhdl 时间: 2012-2-16 15:00
看看

作者: 人在远疆 时间: 2012-2-16 15:05
学习学习再说

作者: shooter_zh 时间: 2012-2-16 15:05
假的，税收比例还要高的

作者: shooter_zh 时间: 2012-2-16 15:08
税收：光能直接算出来的，流转税金及附加5.65%，土地增值税预征2%，所得税预征3.75%

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-16 15:14

会计漂在青岛发表于 2012-2-16 14:14
按12%的利润来看，清算时也不会再补交多少税金，否则利润率连12%也没有。

说得对！

作者: 浮槎山 时间: 2012-2-16 15:31
又一个坑爹的，炒作吧了

作者: wq2080 时间: 2012-2-16 16:59
学习下。

作者: 丹顶鹤0707 时间: 2012-2-16 16:59
顶站长：（建安成本为什么这么高？个人认为20000元单价的楼盘属于高端项目了，外立面要么就是干挂石材到顶，要么就是精装修项目。综合下来7800元的建安成本只会高不会低。另外还要搞清楚一个概念，单方建安成本分摊到建筑面积还是可售面积，这个也有很大的区别。网友说“绿城项目的建筑成本应该在2500元到3500元之间”这个是单方建筑面积成本的概念，还需要乘上容积率再加上地下部分的建筑成本，因为地下面积一般是不算容积率的，这样才能换算成可售单方成本。）

作者: 同同 时间: 2012-2-17 12:41
7800是高了

作者: 同同 时间: 2012-2-17 12:45
7800是有点高了,不过如果按绿城的做法,景观应该也贵的,这个可能平均每平方也要100-200吧,建安加景观4000左右,绿城应该有的,如果说进口的大在理石干挂,那就快要4500了,再精装,如果从这方面考虑那有7800,如果普通2万的房子那楼面价一般是1.2-1.4万,这个是明的摆在那里的.上海新城的房子,楼面1万多点.精装,别人卖1.4万不能,明说的是保本.没有说亏卖,再怎么精装,里面的油画总不能说全是出身名家之手,如果真的是出自名家之手那还好,可是想说的是一个小区,500-1500套总有吧,一幅油画总得画个三五天吧,那这个东西,不吃不喝,也够一段时间了.所以讲这些个东西,不能以点带面.再说了,绿城的进口大理石,这个是怎么进口的,从哪进的,只有自己知道,只有内部人知道.

作者: 错落的黄昏 时间: 2012-2-17 15:35
利润太低了吧，应该是净利润，咋样也得15吧

作者: hfwhy 时间: 2012-2-20 11:34
同行，非常的关注一下。

作者: lifuxiao 时间: 2012-2-20 21:07
质疑，毕竟人家牛。

作者: 564025930 时间: 2012-2-21 16:30
请问：三项费用指的是哪些？占比也很高10%。另外，如果建安成本是7800多的话，其售价也应该不会在2万内，起码3万

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-21 16:41

564025930 发表于 2012-2-21 16:30
请问：三项费用指的是哪些？占比也很高10%。另外，如果建安成本是7800多的话，其售价也应该不会在2万内，起 ...

三项费用：管理费用、销售费用、财务费用

作者: wanxj95421 时间: 2012-2-21 22:37
如果将此项目的面积告知出来就好了。饼图有点问题，好好看看，虽然是经过审计的。建筑费用不等于建筑安装费吧？

作者: lh11399 时间: 2012-2-22 07:53

会计漂在青岛发表于 2012-2-16 08:20
另外个人认为20000元单价的楼盘属于高端项目了，外立面要么就是干挂石材到顶，要么就是精装修项目。综合下 ...

如果你说的酒店外立面有大面的其他幕墙，你的数据可能是对的，如果全是石材，你说数据不对。

作者: 564025930 时间: 2012-2-22 08:49

银河飞雪发表于 2012-2-21 16:41
三项费用：管理费用、销售费用、财务费用

谢谢站长了！

作者: lee315 时间: 2012-2-22 08:53
学习一下咯

作者: lee315 时间: 2012-2-22 08:57
很好很好很好

作者: 564025930 时间: 2012-2-22 09:01

银河飞雪发表于 2012-2-16 10:14
负责审计的事务所是DTT德勤，世界四大会计事务所之一

站长，实在话：我觉得里面反映的不是企业的真实成本，尽管有事务所的查核，毕竟是账面的数据，很多合同及发票是为帐而做的，其实大家都心照不宣。土增税的税率那么高。对吧

作者: 564025930 时间: 2012-2-22 09:07

银河飞雪发表于 2012-2-15 17:11
建安成本为什么这么高？个人认为20000元单价的楼盘属于高端项目了，外立面要么就是干挂石材到顶，要么就是精 ...

另外。请问下：其他直接成本的构成是什么呢？谢谢

作者: 564025930 时间: 2012-2-22 09:16
个人认为，房地产的平均净利润率应为27-40%之间

作者: 爱的奉献 时间: 2012-2-22 14:09
我看正常

作者: 爱的奉献 时间: 2012-2-22 14:14
他的三项费油有些太高了，

作者: 无语紫丁香 时间: 2012-2-22 17:24
不信这个饼图

作者: fywzlyh 时间: 2012-2-22 17:46
关注一下

作者: 小胖胖 时间: 2012-2-23 17:03
晕死了，这么高的建筑成本怎么通过审计的呢？

作者: tienan2002 时间: 2012-2-27 09:28
围观中

作者: tienan2002 时间: 2012-2-27 09:33
经常有人说地贵，政府税收多，看了图表才知道，原来是建筑安装工程费贵

作者: zjacc 时间: 2012-2-27 16:52

银河飞雪发表于 2012-2-15 17:17
另外要说明的是, 绿城对于产品品质的高要求，必然导致成本和投入的增加。所以用国内绝大部分房产公司的成本 ...

站长是绿城的吧？

作者: 小xu 时间: 2012-2-28 14:34
学习学习

作者: 刘志岗 时间: 2012-2-28 19:24
不是吧，投资和回报太悬殊了？！

作者: 小海子 时间: 2012-2-29 10:26
建安成本高了

作者: tan007 时间: 2012-2-29 15:08
太尼玛搞笑了，唬你们的

作者: 海南天涯 时间: 2012-3-1 08:52
增值率为12%，是普通住宅呀

作者: 老大不小会计 时间: 2012-3-1 10:45
很感兴趣看看

作者: 徐月军 时间: 2012-3-1 11:16
其实在房地产做会计的，心中都有一本帐！

作者: smile100 时间: 2012-3-1 11:20
看看。。

作者: wangyang1109 时间: 2012-3-3 19:12
了解了解情况

作者: 谋士1 时间: 2012-3-7 10:31
大家不如搞建筑，别开发了，

作者: koala119 时间: 2012-3-8 14:27
瞧瞧看看悄悄看卡

作者: bjmumu 时间: 2012-3-9 17:23
有点儿意思

作者: 工作愉快 时间: 2012-3-17 17:08
操作

作者: DAV1007 时间: 2012-4-2 07:37
敬天爱人！做一个有理想的人！
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49390-1-1.html

作者: HNKJR 时间: 2012-4-9 13:53
建筑工程如果有这么好大家都去做建筑了，谁还搞开发啊

作者: wddwlx 时间: 2012-4-11 00:37
看看了

作者: qhp197321 时间: 2012-6-3 14:35
学好学好学子

作者: wpxi 时间: 2012-6-3 20:50
谢谢大侠

作者: harryren 时间: 2012-6-20 09:23
我觉得差不多，虽然建安39%有点偏高，但不算离谱。

作者: harryren 时间: 2012-6-20 10:28
房地产利润不算很高的，只是资金杠杆厉害而已

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-7-29 11:51
学习。。。。。。。。。

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-8-18 21:22
学习学习。

作者: cooliceman20 时间: 2012-11-17 08:51
学习了

作者: 与鑫齐舞 时间: 2013-2-26 12:21
瞧一瞧，看一看~~

作者: sdmcljg 时间: 2013-2-26 13:32
建筑费用7801元/平米，占收入的39%，如果建筑费用包括前期工程费、主体土建安装工程费、基础设施工程费和公共配套设施工程费的话，也是偏高的，是否是精装房？有待进一步梳理分析。相反税收、资本化利息、三项费用是比较可信的。由于建筑费用比较笼统，难以进一步分析其可信度。再说虚增建筑费用可动用的手段很多的，固定总价合同和装饰费都是很容易的。一般的土建安装工程费1800-2000元之间是可信，装饰费和园林绿化工程费水分难以确定。此构成图冰山一角，犹抱琵琶半遮面而已。

作者: 我稻草人 时间: 2013-2-27 12:53
建安有点高，可能有虚开发票的情况。税负有点低了，土地也拿的底。

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