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标题: 【110号专题】国税发（2009）31号文讨论专题，已整理汇总各类解读文章 [打印本页]
作者: 银河飞雪 时间: 2009-3-16 12:16
标题: 【110号专题】国税发（2009）31号文讨论专题，已整理汇总各类解读文章
期盼已经的房地产企业所得税最新法规文件正式出台，该文将替代原（2006）31号 文成为房地产企业所得税法规的指导性文件， 本站特此开设专题，欢迎各位同仁进行讨论。
以下是本站对该文解读分析的汇总：
国税发[2009]31号文为房地产开发企业减负五大利好变化
解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房企新规国税发[2009]31号文件初看之印象
国税发（2009）31号文件解读
关于国税发（2009）31号文第三十六条的讨论
国税发（2009）31号与之前征求意见稿的变化
中国财税浪子王骏新31号文PPT
31号文学习之二：逐条学习（上）
31号文学习之二：逐条学习（下）
房地产新旧31号文及征求意见稿对照表
新旧房地产企业所得税政策（31号文）对比表
国税发[2009]31号文解读并附与[2006]31号文比较
国税发(2009)31号文：房地产企业计税成本核算新规解读与应用
新31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》释义
段光勋老师解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化
[url=http://www.fdckj.com/thread-12000-1-1.html]国税发(2009)31号文：房地产企业所得税不得不关注的二十个问题[/url]
最新文件下载地址：http://www.fdckj.com/thread-11275-1-1.html
附原文如下：
发文标题： 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
发文文号： 国税发[2009]31号
发文部门： 国家税务总局
发文时间： 2009-3-6
实施时间： 2008-1-1
失效时间：
法规类型： 企业所得税
所属行业： 房地产业
所属区域： 全国
发文内容：
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则 ?
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行
作者: 蓝灵儿 时间: 2009-3-16 12:48
没细看，但预计利润率是降低了，对房地产开发企业应该是好事啊
作者: 含笑半步癫 时间: 2009-3-16 13:04
看看有什么变化.
作者: 荣儿 时间: 2009-3-16 13:20
太好了，学习一下........ 
作者: 老虎 时间: 2009-3-16 13:59
支持一下我们……老大
作者: 路漫漫 时间: 2009-3-16 14:16
谢谢老大，先学习去。
作者: 星波 时间: 2009-3-16 14:23
标题: 回复 1# 的帖子
学习了，新的东西
作者: 鹰击长空 时间: 2009-3-16 14:27
感觉放松了不少，企业的权利加大了，但风险也加大了不少。
作者: qiaowto 时间: 2009-3-16 14:40
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，
没签合同就不确认收入吗？
作者: jmgzf 时间: 2009-3-16 14:41
变化大吗？好像只是根据新所得税出台的而已吧
作者: yikang 时间: 2009-3-16 14:43
支持一下我们……老大
作者: 西窗望雪 时间: 2009-3-16 15:03
不错，了解一下当前政策很有必要。
作者: 红茶屋 时间: 2009-3-16 16:05
进来学习了，谢谢。
作者: 李科技 时间: 2009-3-16 16:17
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢了学习了
作者: 小飞鱼 时间: 2009-3-16 16:18
版主真是迅速，刚发下来，就已经开始谈论了
作者: dai0797 时间: 2009-3-16 17:03
学习学习啊！不然要落后了
作者: 鲁国夫 时间: 2009-3-16 17:14
谢谢！不学习就落后。
作者: 华隆 时间: 2009-3-16 17:18
在学习中不断的进步。
作者: 神韵依然 时间: 2009-3-16 18:38
标题: 回复 9# 的帖子
没有合同貌似购买方办不了产权吧？
作者: AFEI 时间: 2009-3-16 19:47
标题: 因为很忙，新政策俺晚发了一点点。。。
因为很忙，新政策俺晚发了一点点11点放上来的，结果送回收站了
但是一样的讨论
在下先说说：
1、明确了所有的企业都按此执行，不分内外资
2、预缴毛利率降低，省会城市毛利率改为15%
3、自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了限制性条款
4、明确了土地增值税可以在企业所得税前扣除。
5、明确规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用
6、7、8、。。。。。。。。。。。。。。。。。
作者: 红茶屋 时间: 2009-3-17 10:28
预提费用可记入计税成本，待完工结算再作调整，是这个意思吗？
作者: 红粉花飞 时间: 2009-3-17 11:19
谢谢,太及时了..............
作者: 丁点 时间: 2009-3-17 12:33
字数太多了，没耐心看下去。
作者: flylikefly 时间: 2009-3-17 12:40
太多，要慢慢研究才行
作者: 水手 时间: 2009-3-17 13:30
上午粗略看一眼，还需要消化。预计成本利润率降低了
作者: 红粉花飞 时间: 2009-3-17 14:07
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。也就是说预计毛利额减除期间费用后再计算应纳税所得额了?..........
作者: 长河 时间: 2009-3-17 14:58
仔细学习一下，谢谢先
作者: 不差钳 时间: 2009-3-17 15:32
学习学习.
作者: 刘全 时间: 2009-3-17 16:41
）“4302开发间接费”账户。
作者: 绿萝 时间: 2009-3-18 12:20
对房地产公司是利好...降低了现金流出...
作者: xiaofengcpa 时间: 2009-3-18 16:33
对于业务招待费及广告费的问题没有明确的，是否以签订的合同确认为的收入作为计提的依据呢？
作者: 小英子 时间: 2009-3-18 16:55
标题: 请帮帮,谢了
楼主啊,文件我在国家税务总局关联网上都没搜到,我有急用,能告诉我是真的吗,在哪可以见到原文
作者: 天舒 时间: 2009-3-18 17:20
预提的费用可以记入开发成本吧？我公司就是面临着这样的问题，项目已到了完工阶段，房也出售了很多，但还有些费用未付款，唉，之前就是不知道可以预提，现在受益甚多，谢谢楼主。
作者: 海南天涯 时间: 2009-3-18 17:34
好，及时学习，看看有什么变化，
作者: qq1998 时间: 2009-3-18 20:07
问题:预售房款缴纳的营业税及附加、土地增值税是否可扣除？
作者: qq1998 时间: 2009-3-18 20:08
问题：业务招待费、广告费、宣传费如何与旧31号文件衔接？
作者: 天天天天向上 时间: 2009-3-18 20:39
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现,尚未签订合同就不用确认为收入,不用预缴税款呀??????
作者: 威海本溪人 时间: 2009-3-19 10:46
看看
作者: 希瑞 时间: 2009-3-19 22:11
房产企业的收入确认比工业还复杂,学习了.
作者: 竹隐斋居士 时间: 2009-3-20 07:17
我公司的所得税现在是按核定征收方式进行征收的,那上文就不用执行了吧?
作者: 有点烦 时间: 2009-3-20 09:12
正在学习中
作者: 有点烦 时间: 2009-3-20 09:20
对业务费、广告费、宣传费的处理，因为200931号文没有明确，个人觉得应该对照200631号文处理，
作者: 胡须飘飘 时间: 2009-3-20 09:27
已认真学习!欢迎大家加入中国地产财税俱乐部群(63818680),一起交流学习!谢谢
作者: 算盘子 时间: 2009-3-20 09:32
请问以前工程未竣工时是按核定征收，现在按查账征收应如何衔接？
作者: 天天书友 时间: 2009-3-20 10:16
学习一下，谢谢老大
作者: djd2968 时间: 2009-3-20 14:23
标题: 为什么
为什么2009年3月6日发的文，是从2008年1月1日起执行啊？
作者: 心在天涯人在家 时间: 2009-3-20 15:50
从2008年1月1日开始执行吗，不可能吧
作者: 心在天涯人在家 时间: 2009-3-20 15:51
从2008年1月1日开始执行吗，不可能吧
作者: 流氓 时间: 2009-3-20 22:35
好好学习一下，谢谢
作者: 1126自强不息 时间: 2009-3-21 00:46
前面的几位同仁提出的问题，谈谈个人看法。欢迎继续拍砖，讨论，共进步。
9楼：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，没签合同就不确认收入吗？
现在国家不批准建设小产权房，国有土地房屋必须签订合同才能销售。但是会计上的确认收入仍和税法上确认的收入有区别。
21楼：预提费用可记入计税成本，待完工结算再作调整，是这个意思吗？
是
26楼：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。也就是说预计毛利额减除期间费用后再计算应纳税所得额了?..........
现在是，原先也是（有些地区为税收考虑，明知故犯不扣除），见12条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
29楼：“4302开发间接费”账户。
根据企业会计准则的精神，现在应叫“5101制造费用”科目，如果企业非要叫 开发间接费，必须符合企业会计准则-存货的要求。
31楼：对于业务招待费及广告费的问题没有明确的，是否以签订的合同确认为的收入作为计提的依据呢？
执行新企业所得税法实施条例43、44条，按合同确认收入范围窄，还有很多，比如31号文的10条，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
32楼：楼主啊,文件我在国家税务总局关联网上都没搜到,我有急用,能告诉我是真的吗,在哪可以见到原文
国家税务总局网站从3月19日开始公告，比其他网站要晚几天。
33楼：预提的费用可以记入开发成本吧？我公司就是面临着这样的问题，项目已到了完工阶段，房也出售了很多，但还有些费用未付款，唉，之前就是不知道可以预提，现在受益甚多，谢谢楼主。
预提的费用从会计上来说一直可以记入开发成本，只不过税务从现在可以允许记入开发成本，原外资房地产也允许部分预提可记入成本的，是国税发2001 142号。会计和税务处理是不一样的，不要混淆。
35楼：问题:预售房款缴纳的营业税及附加、土地增值税是否可扣除？
大多省级税务机关转发新31号文的时候，为了地方税收考虑，回避或不说。但也有的地方税务直接说不扣除，比如天津市地方税务局 天津市国家税务局关于转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知 津地税企所[2009]7号“二、销售未完工开发产品纳税申报。
（一）预缴申报。
房地产企业账载利润＋房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率，……”
也有的地方税务直接说扣除，比如2009.5.11大连地税发布的大地税函[2009]77号“三、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算
企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：
本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。”
现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益。
在制定人也搞不清楚的时候或者各地税收差异比较大的时候还是不要明确为好，到时候咨询当地专管员和当地税务的土规定，因为有时候县官不如现管。预收房款缴纳的营业税及附加和土地增值税即使在当期扣除了，等项目完工了还是要调增应纳税所得额的，不同的就是打了个时间差和企业资金占用的问题。有些东西推测是不管用的，靠常理来推测也是不管用的，如同前阶段辩论激烈的开办费的问题是按新会计准则处理还是按新所得税法计入长期待摊费用，最后还不是让“关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函2009 98号）九、关于开（筹）办费的处理”这个文件来了个折中处理，谁也不得罪。
36楼：问题：业务招待费、广告费、宣传费如何与旧31号文件衔接？42楼：对业务费、广告费、宣传费的处理，因为2009 31号文没有明确，个人觉得应该对照2006 31号文处理。
执行新企业所得税法实施条例43、44条，执行关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知国税函〔2009〕98号 七、关于以前年度未扣除的广告费的处理?
企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。?
37楼：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现,尚未签订合同就不用确认为收入,不用预缴税款呀??????
预收房款也是缴纳税款的。
40楼：我公司的所得税现在是按核定征收方式进行征收的,那上文就不用执行了吧?
不得事先核定征收的问题，但是很多地方执行起来有走形。
44楼：请问以前工程未竣工时是按核定征收，现在按查账征收应如何衔接？
本身就是错误的，现在就将错就错吧。
46楼：为什么2009年3月6日发的文，是从2008年1月1日起执行啊？
47楼；从2008年1月1日开始执行吗，不可能吧
的确是从2008年1月1日执行，原因是所得税汇算清缴前出台，用现在发布的文调整2008年度的税务调整事项等。
[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-5-17 23:56 编辑 ]
作者: yangyp197707 时间: 2009-3-21 10:19
有一些变化，感觉变化不是很大。可以学习一下。
作者: 四川成都 时间: 2009-3-21 23:55
变化大吗？好像只是根据新所得税出台的而已吧
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=11280
作者: 红粉花飞 时间: 2009-3-21 23:56
看看有什么新感想。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
作者: 白岳 时间: 2009-3-22 11:23
谢谢快速传递，加强学习，努力提高专业技能
作者: syrzzl 时间: 2009-3-23 13:02
原帖由 AFEI 于 2009-3-16 19:47 发表 
因为很忙，新政策俺晚发了一点点11点放上来的，结果送回收站了
但是一样的讨论
在下先说说：
1、明确了所有的企业都按此执行，不分内外资
2、预缴毛利率降低，省会城市毛利率改为15%
3、自产自用不用视同销售 ...
明确的说应该是最低毛利率下调了，但具体的毛利率还有待地方主管税务机关进一步明确！
作者: jim007009 时间: 2009-3-23 15:47
又重新学习了下,.强烈支持
作者: 小苓子 时间: 2009-3-23 20:37
标题: 《房地产企业涉税风险规避与纳税自查》邀请函
眼下，企业2008年度所得税汇算清缴正在如火如荼地展开，但是很多房地产企业却按兵不动，静观其变。
其实大家都在焦急地等待一部重量级文件的出台。日前，这部千呼万唤的文件终于姗姗来迟，这就是国家税务总局最新制定发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号文）。
也许是机缘巧合，税务总局在06年发布的那个关于房地产所得税的大部头文件也叫31号文。但是新旧31号文却有很大的不同，而且，从2008年度开始，外商投资房地产企业也被纳入新31号文进行征收管理。新旧31号文到底有什么区别？新31号文规定的计税成本到底如何计量、如何核算？新31号文的税务处理与新会计准则的账务处理有哪些不可不调的重要差异？差异如何进行调节？可以毫不客气地说，不学习新31号文，房地产开发经营企业一定纳税风险密布，荆棘丛生！
当然，房地产行业的涉税风险，并不限于企业所得税，本次研讨会还将涉及房地产企业营业税、土地增值税以及其他税种的税务风险规避和企业自查问题。
第一讲 房地产营业税政策分析与纳税筹划
第二讲 房地产企业土地增值税政策与税务筹划
第三讲 房地产企业个人所得税的税收政策与税收筹划
第四讲 房产税、土地使用税、印花税、车船税政策分析与涉税风险规避
第五讲 房地产企业所得税政策分析与涉税风险规避
详细授课内容详情，请登陆中税网:www.taxchina.com查询
诚挚邀请您和贵公司其他财税人员即时光临研讨。
三、会议时间：2009年4月24日（星期五）-4月25日（星期六）；
为保证会议质量，本次研讨班报名限额100名，名额有限，请参会者务必于2009年4月17日前将报名表发送至主办方，为便于主办方更高效组织会务工作，对于2009年4月10日前已回执确定的单位，享受特别优惠政策：
请将附件《会议回执表》传真至：010-65518715；
详细地址：北京市朝阳区和平西桥樱花西街/北三环和平西街
五、会议费： 1600元/人（主办方统一安排会议日午餐）
开户行：华夏银行股份有限公司北京市朝阳门支行
账 号：4039200001801900004558
作者: hp_fanhua 时间: 2009-3-23 21:10
标题: 增设“待摊税金”一级科目有出处吗？
预售房款缴纳的营业税及附加、土地增值税，不能扣除。现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益。增设“待摊税金”这可以吗？一级会计科目是否可以增设呢？“待摊税金”中缴纳的税费有税款所属期。如果开发期超过一年那税款到第二年才进入到开发税金中去这是否合适。
作者: 小韦韦爱学习 时间: 2009-3-24 14:15
标题: 学习一下先
谢谢了 
作者: 中加 时间: 2009-3-24 14:53
这是需要好好仔细的学习的，刚好工作中急需用嘛
作者: 与日同步 时间: 2009-3-24 16:00
标题: 学习了
该认真的学习一下了，OH YEAR！
作者: yys1118 时间: 2009-3-25 09:10
标题: 已经学习N遍
悟性很低，问下大家：签订房地产销售合同就确认销售收入的实现，是不是就可以结转房地产主营业务员收入？但此时成本很多都没有发生，这是房地产预售的性质造成的。这样岂不造成毛利很大？ 是不是该《办法》未表达清楚？
作者: yys1118 时间: 2009-3-25 09:11
标题: 已经学习N遍
悟性很低，问下大家：签订房地产销售合同就确认销售收入的实现，是不是就可以结转房地产主营业务收入？但此时成本很多都没有发生，这是房地产预售的性质造成的。这样岂不造成毛利很大？ 是不是该《办法》未表达清楚？
作者: 遐迩 时间: 2009-3-25 16:53
标题: 学习中。。。
感觉许多规定具体了，比如营销设施的问题，收入、成本按照已销售面积结转比较符合目前现状，只是预提的认可程度是个新问题
作者: 快乐小君 时间: 2009-3-25 22:56
标题: 回复 16# 的帖子
新政策应该学习学习，感谢版主及时发布
作者: alice225 时间: 2009-3-25 23:00
study
作者: 快乐小君 时间: 2009-3-25 23:03
标题: 回复 31# 的帖子
业务招待费和广告费的计提依据应为当年结转的销售收入，沿未结转的预售收入不应作为计提的依据
作者: xiaofengcpa 时间: 2009-3-26 11:32
该文件并明确老31号文件是失效的，如何理解老文件是失效的呢？
作者: ZHOUYUE 时间: 2009-3-26 14:36
看看有什么变化
作者: 牧非 时间: 2009-3-26 19:08
那08年的受这个规定约束吗？
作者: 盐红明 时间: 2009-3-26 19:27
我想看看，给我看看！
作者: 盐红明 时间: 2009-3-26 19:27
我想看看，给我看看！
作者: 盐红明 时间: 2009-3-26 19:41
我想看看，给我看看！
作者: 盐红明 时间: 2009-3-26 19:42
我想看看，给我看看！
作者: 盐红明 时间: 2009-3-26 19:46
我想看看，给我看看！
作者: 绚丽多彩 时间: 2009-3-29 09:28
太好！楼主真是太辛苦了！
作者: 哈迪斯 时间: 2009-3-30 09:53
好东西要顶 可惜没钱啊
作者: dai0797 时间: 2009-3-30 10:24
实在太好了！这论坛真是我们的家园
作者: finehawk 时间: 2009-3-30 12:58
辛苦楼主
作者: 念雷 时间: 2009-3-30 13:06
正在努力学习中啊……
作者: 蓝灵儿 时间: 2009-3-30 13:15
太好了，谢谢银河
作者: 星波 时间: 2009-3-30 13:40
标题: 回复 1# 的帖子
太感谢楼主，这样很方便学习
作者: 水无缘 时间: 2009-3-30 13:50
哇哈哈，好好，谢谢斑竹！
作者: 0123 时间: 2009-3-30 14:46
谢谢老大，先学习去
作者: zl0452 时间: 2009-3-30 15:54
这东西得细心研读~
作者: 王兰 时间: 2009-3-30 21:07
标题: 核定征收”需慎用
核定征收”需慎用
文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
作者: 王兰 时间: 2009-3-30 21:11
国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。
这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！
作者: 王兰 时间: 2009-3-30 21:13
明确了计税成本对象的确定原则。
这是国税发[2009]31号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。
作者: 1126自强不息 时间: 2009-3-31 00:27
最近比较忙，今天晚上有时间，来网站瞧瞧。我愿继续和各同仁交流。
51楼：有一些变化，感觉变化不是很大。可以学习一下。
52楼：变化大吗？好像只是根据新所得税出台的而已吧
相对于原先的规定变化还是很大的，和新会计准则进一步趋同，对企业的利好规定等。国税总局也很费苦心，为加深我们的印象，也叫31号文，并且都是3月6号发文。比如可以预提部分费用，降低最低预售计税毛利率、利息规定，27条计税成本规定注意和土地增值税条例细则规定的不同等等。
58楼：增设“待摊税金”一级科目有出处吗？
现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益。增设“待摊税金”这可以吗？一级会计科目是否可以增设呢？“待摊税金”中缴纳的税费有税款所属期。如果开发期超过一年那税款到第二年才进入到开发税金中去这是否合适。
愿和58楼及其他同仁继续交流。一级科目可以增设，理由见企业会计准则2006-应用指南的附录，第155页，“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。”所以可以增设“1481待摊税金”。不论是增设科目，还是挂应缴税费借方，都是有缺点的。针对这预售房款如何做会计处理的问题，我07年给财政部会计司写过信，结果是书面不予答复，电话说是在正式规定下来之前临时先根据习惯自己选择。
63楼：已经学习N遍
悟性很低，问下大家：签订房地产销售合同就确认销售收入的实现，是不是就可以结转房地产主营业务收入？但此时成本很多都没有发生，这是房地产预售的性质造成的。这样岂不造成毛利很大？ 是不是该《办法》未表达清楚？
我还是那句话：会计和税务处理是不一样的，不要混淆。31号文是针对税法上确认的所得税收入，而不是会计上确认的会计收入。税法上的收入基本按收付实现制来确认，而会计上的收入基本按权责发生制确认。房地产企业确认收入的实现，一般同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。
67楼：回复 31# 的帖子
业务招待费和广告费的计提依据应为当年结转的销售收入，而未结转的预售收入不应作为计提的依据
是否允许作为计提的依据，得看地方的税务规定，若地方税务规定不可以或不规定的一般就不允许，若地方税务规定允许的，那就是允许了，比如2009.5.7京国税发 [2009]92号转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题
房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。
2009.5.11大地税函[2009]77号也允许。
应及时沟通当地的税务，这样工作才好做。
68楼：该文件并明确老31号文件是失效的，如何理解老文件是失效的呢？
70楼：那08年的受这个规定约束吗？
1、搜索2006 31号文，国家税务总局网站上2008年底就已经是全文废止。
2、法律上几个原则：新法优于旧法、特别法优于普通法、上位法优于下位法。
欢迎关注我们的房地产会计网，关注我们的房地产会计群，欢迎交流，欢迎辩论。
[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-5-18 00:12 编辑 ]
作者: ftfang 时间: 2009-3-31 09:07
该文件，浙江省国税还没有下发到各县市，建德市国税局就不执行
作者: 中明公司 时间: 2009-3-31 09:26
标题: 请问
有江苏的同行吗?我们这边有什么新规定
作者: 邱慧珍 时间: 2009-4-8 21:28
应该好好学习
作者: 四川成都 时间: 2009-4-8 21:36
借鉴一下有好处的！谢谢
作者: 海鲜1985 时间: 2009-4-14 17:32
看看学习一下！
作者: 天娇 时间: 2009-4-16 15:45
认真学习中。。。。。
作者: wrq014 时间: 2009-4-17 17:39
看看有什么变化.
作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-17 21:30
呵呵 红红火火的 掀起一阵学潮
作者: 边走边糊 时间: 2009-4-17 22:08
感谢了。。。先顶了，再去学习。
作者: 小可 时间: 2009-4-18 08:40
支持一下我们网站
作者: 小班生 时间: 2009-4-18 08:56
学习了谢谢
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