拆迁补偿费入账依据与税务处理

银河飞雪

随着拆迁业务越来越多，大家可能会困惑，房地产开发企业支付的拆迁补偿费用应取得哪些凭据？接下来我们一起探讨。

拆迁，可分为政策性拆迁和商业性拆迁。

（一）政策性拆迁

政策性拆迁，一般是指由于社会公共利益的需要进行的拆迁。《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第三条明确，由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

增值税中，依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条第（三十七）款规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。”

《财政部 国家税务总局关明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税2016年140号）文件第七条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

土地增值税中，依据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第（三）款规定：“拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。”

综上，建议房地产开发企业直接向企业或个人支付拆迁补偿费时，应取得以下凭证作为入账依据：

（1）政府搬迁文件或公告（县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件）；

（2）拆迁补偿合同或协议；

（3）被拆迁房屋产权证复印件、被拆迁人身份证复印件；

（4）企业通过银行转账方式向被拆迁企业或个人支付拆迁补偿费用的付款凭据；

（5）被拆迁企业或个人签字的收款凭据；

（6）被拆迁企业开具的增值税发票；

（7）其他能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

只有取得充分的证据，房地产企业采用一般计税项目时，拆迁补偿费才可以在增值税销售收入中扣除、土增税加计扣除和企业所得税税前扣除。

（二）商业性拆迁

商业性拆迁，则是出于商业目的，是一种市场行为。不论是个人还是企业，收到拆迁款，相当于转让不动产、地上建筑物或者附着物或者其他资产，实质上是被拆迁企业或个人处置固定资产及转让不动产等取得的价款，属于一种财产转让的经营行为。

依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第一条规定：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。“

商业性拆迁的补偿费用属于增值税应税范围，房地产开发企业向被拆迁企业或个人支付拆迁补偿费用时，被拆迁企业应向付款方开具增值税发票，个人应按照有关规定向税务机关申请代为开具。房地产开发企应当以取得的发票及其他能够证明拆迁补偿费用真实性的材料作为入账依据。

以上是拆迁补偿费不同类别的入账依据与税务处理方法，大家在进行实务操作时，应按照上述有关规定充分取得相关入账依据，避免税务风险。