【九鼎财税说】契税该怎么缴纳，是个问题

银河飞雪

因为国地税的合并，各地房地产企业自发掀起了土地增值税清算的高潮。

某房地产企业在土地增值税清算时，土地增值税清算系统提示税警疑点：企业对市政配套费和新型墙体材料专项基金，未缴纳契税。

我们知道，《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第（一）款规定，国有土地使用权出让契税的计税依据，为成交价格；《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条又补充到，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 两个文件都明确了，契税的计征依据为合同确定的价格。

但是这美好的一幕，自2004年的一纸文件变成了幻影。

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

对于土地出让金缴纳契税大家都有共识，但是针对按建筑面积收取的市政基础设施配套费（简称市政配套费），是否计入契税计税依据的问题，一直存在争议。

例如，2012年7月21日，安徽省地方税务局发布《关于建设项目大配套费计征契税问题的批复》（皖地税函[2012]306号），文件显示，经请示国家税务总局，建设单位和个人缴纳的建设项目大配套费即城市建设基础设施配套费、白蚁预防工程费、新型墙体材料专项基金和人防工程易地建设费等，应该列入计税依据，照章征收契税。

2013年7月23日，海南省地方税务局发布《关于土地契税缴纳事宜的复函》（琼地税函〔2013〕431号）文件显示：

经我局请示国家税务总局，国家税务总局对财税〔2004〕134号的解读为：

（1）净地出让

房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地，出让土地成交总价款应包含政府相关部门所有应收的费用，即既应包括国土部门收取的费用，也应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。

如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。

（2）现状出让

如果在现实情况中，有些地方的国土部门只是按土地现状（土地还未平整）进行“招、拍、挂”，此时房地产开发企业承受土地权属签订合同时成交价中仅包含国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等，虽然这笔费用是在办理土地证之后，在立项报建环节才发生，也应作为契税计税依据依法征收契税。

文件很长，意思是说，净地出让时，土地出让价款已经包含市政配套费，企业按照出让土地成交价款缴纳契税时，已经包含了市政配套费的契税；而现状出让时，合同成交价款没有包含市政配套费，尽管它发生的很晚，但也应缴纳契税。

时间转眼过了几年，来到了2017年。

2017年4月17日，成都市地方税务局财产与行为税处发布《关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》（财行便函[2017]14号）。文件内容显示，省局根据国家税务总局口头答复总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。

记得该文件出台后，房地产圈弹冠相庆，财务人员奔走相告，一时刷屏朋友圈，可以想象企业对政策的渴望，尽管它仅仅是一个成都市地方税务局财产与行为税处的表态，但是也看出了政策开始出现了松动。

但是对于该问题，我们还是希望财政部、国家税务总局能够统一明确，市政配套费究竟该不该缴纳契税。

如果该缴纳，各地就要严格执行政策，维护税法的刚性，避免企业应缴未缴，后期产生滞纳金；不该缴纳，也应明确，避免部分胆小的企业缴纳后，既占用了资金，又惧怕主管税务机关的威风，不敢申请退回，影响了企业的后续投入。

大环境不好，企业也不易，征纳双方且行且珍惜，且不可杀鸡取卵、竭泽而渔。

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