[会计] 云中飞强烈推荐：老桥:关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）学习心得 [复制链接]

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发表于 2016-5-3 21:39:47 |只看该作者 |倒序浏览

原文地址http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102waw4.html
云中飞强烈推荐：老桥:关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）学习心得
云中飞按：老桥是云中飞的好朋友，是河北国税的顶级营改增专家。如果有朋友想认识老桥的，可以和云中飞联系。云中飞的电话18926950393
河北营改增答疑要点分析
河北省国家税务局
关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）

一、关于建筑企业和房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题
《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。
根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。
例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、 “开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项（应纳）税额4.76万元；同时在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、 “未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项（应纳）税额-4.76万元。
老桥作图如下：
填报意图就是既体现了开票，又不影响企业实际纳税额。前后抵消，结果是0.
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二、关于适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票开具及申报问题
《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代为开具增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”
由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。
例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。
老桥：这部分很多人看的糊涂，其实很简单，结合报表实操一下，就显得很明了了：
一、计算的过程就不多说了，就是最普通的计算方法，全部价款和费用倒除税率（1+11%），再乘适用税率11%，分离出价款（销售额）和税额，然后开票。
二、答疑中填报写的有点粗了,直接说填报在14列的销项税额69.37。老桥觉得，可以采用这样的做法：
附表一4行中，第1、2和9、10列正常填入，11列自动计算得出1000,12列填入扣除的土地300,13列计算得出700,则14列自动计算得出69.37万元。更能体现实际计算过程。
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三、主表对应部分
由于主表一中销项税额本月数，与附表一存在对应关系，所以，不用另行在主表中填入销项税额：
填报说明：本栏（销项税额）“一般项目”列“本月数”＝《附列资料（一）》（第10列第1、3行之和-第10列第6行）+（第14列第2、4、5行之和-第14列第7行）；

三、关于销售建筑服务、不动产和出租不动产开具发票问题
提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代为开具增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代为开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代为开具增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
老桥：这点提醒或者再次强调是非常的必要！如果不在发票上注明项目名称、不动产详细地址、房号等信息，势必造成管理中的无法核实，甚至有导致新营改增体制崩溃的危险！
四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。
财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。
例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行 “按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
老桥：本条答疑实际上明确了三个问题：
一是预收款的界定范围。
定金、首付+按揭+尾款或者全款预收。排除了诚意金、认筹金和订金等。
定金之所以列入预收款范围，是因为他的不可退回约定。但实务中对于确实违约的定金部分，老桥还是认为属于营业外收入，应自违约之日列入营业外收入时冲减当期应预缴税款。
在排除诚意金、认筹金和订金等的同时，老桥认为也相当于明确了一个预收款的界定范围，就是签订合同前，除了定金外的收款都不是税法规定的预收款，只有在签订合同后的才可以认定为预收款。这里的合同包括但不限于正式的制式销售（预售）合同。
二是纳税义务发生时间
36号文出来以来，该争议不断。营改增政策中，除了明确规定外，只能适用45条的规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
那么对不动产而言，什么才算发生应税行为呢？我想大家和老桥一样，可能纠结于物权法中对于登记规定了。但如果按照货劳司解读中说的按照发生产权转移来确认，又与现实不符了。所以，老桥完全同意在我国不动产登记制度尚未完全推开、物权法也正在逐步推广的现实环境下，按照交付时间来确定纳税义务时间的发生。
三是预收款是否可以开具发票问题
首先老桥完全赞同河北的执法口径：预收款未达到纳税义务发生时间，不开具发票！（语气弱了点，应该是“不得开具发票”，呵呵）
首先呢36号文规定，先开票先确认纳税义务，如此，则混乱了预缴制度。其二不动产都尚未交付，你取得发票做什么？想抵扣增值税还是所得税前列支折旧？房地产企业的预缴税款只是限于房地产行业平衡入库时间的特殊规定，与下游行业本无关系的。其三老增值税下，对于预售卡行为，有的省份规定了可以开具普通发票，能否效仿呢？老桥认为老增下的超市储值卡规定本就不规范，营改增中就不要再添乱了。
五、关于建筑企业和房地产开发企业适用简易计税方法是否可以开具增值税专用发票问题
建筑企业和房地产开发企业适用简易计税方法的，允许开具增值税专用发票。
老桥：还是那个观点：没明确不能开的，就可以开！
六、关于提供建筑服务开具增值税发票地点问题
提供建筑服务的增值税一般纳税人应当在机构所在地开具增值税发票。小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代为开具增值税发票。
老桥：在增值税纳税人中，通常理解有两类纳税人：一般纳税人和小规模纳税人。其实在小规模纳税人中还存在有登记纳税人和临时纳税人。临时纳税人异地提供建筑服务，如果能在建筑服务发生地申请开票是非常便利的。
七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题
房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。
例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。
在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。
在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。
老桥：一并见下条学习笔记。
八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题
《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第八条规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。
例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。
房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额“填报100万元。
老桥：首先不能用留抵税额和预缴税款互抵的规定是正确的。另外老桥还认为不同项目的预缴税款也是不能互相冲抵的。预缴税款只有等本项目纳税义务发生后，才可以和主表中的应纳税额进行抵减。
对于申报问题，老桥认为现有申报表并不能满足这一政策的需要，建筑、房地产企业预缴税款在申报表上找不到合适的地方体现。会计处理也一样，现有规定也无法满足这一特殊政策的需要。我的想法是在应交税费下，再加一个二级科目“预缴税金”，以区别于日常纳税期内提前缴纳税款情形。
九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”
可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
老桥：见第四条答疑的学习笔记。
十、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”
可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
老桥：这又是一个现实问题了。我的看法是既然项目所在地有关单位不重视房地产开发企业产生的这一块地方利益，那就不用预缴了吧？哈哈
十一、关于房地产开发企业代收的**费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的**费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。
老桥：略
十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。
老桥:这条规定有点突破。这里边涉及到是兼营还是混合销售的问题了。
现行规定中，对于混合销售仅限于既涉及服务、又涉及货物行为。而对于这种既涉及不动产又涉及货物行为，不属于36号文规定的混合销售范畴，老桥私下名之为“混合应税行为”。对这类行为如何纳税，文件规定的不明确。河北这次明确为一种行为，统一按照不动产销售纳税，固然符合交易实质，怕就怕（此处略去几百字）。但考虑到客户并非都喜欢精装修房屋，仍然会有选择的购买，我仍然为河北的规定点赞！
十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”
《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
老桥：从增值税的链条和原理上来讲，以不动产投资是属于应税范围的。至于缺乏必要资金，那是征管问题，后续可以酌情出台分期缴纳或者定期缴纳等规定。但目前，还是要按照投资相关规定来确定纳税义务时间的。
十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题
在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。
老桥：股权转让未包含在本次营改增征税范围中，按现有规定只能对其不征收增值税。至于是否会有筹划的空间，也只能先这样了吧。
十五、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。
目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
老桥：文件是明确的，只有土地出让金可以扣除。既然没有说返还的土地出让金问题，就暂不涉及再扣减返还土地出让金问题。返还的土地出让金总归都有个变形的名目，其是否需要缴纳增值税，那又要具体问题具体分析了。在营改增后，开发企业是否会和地方政府谈判，采用先多缴后返还，或者强烈要求出让熟地等等，则又要看地方政府的考量或者两者之间的博弈了。