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标题: 房地产企业收入税务处理政策变化及风险点分析 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-4-21 19:17
标题: 房地产企业收入税务处理政策变化及风险点分析
房地产企业收入税务处理政策变化及风险点分析
一、房地产经营业务范围及开发产品完工确认条件（31号第三条）
（一）房地产经营业务范围：
◇土地开发
◇开发产品的建造、销售
开发产品包括：
◇住宅
◇商业用房
◇其他建筑物、附着物、
◇配套设施

（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：

1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。

开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号]

房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？
房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

房开企业完工时间选择的争议--海南案件处理

一旦确定完工时间，就是意味着：
1、企业的费用不能资本化了，即开发成本被禁止记入了。
2、未完成的工程只能以预提方式进入成本（或者10%对于企业来说太小了）。

以上的争议，当期所得税大增，罚款三倍。行政诉讼。

海南案件：（国税函【2009】342号）
海南：永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题批复
根据国税发[2006]31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
国家税务总局
二〇〇九年六月二十六日

两个文件差异。是否比照问题。

《城市房地产管理法》规定：
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可投入使用。
《建筑法》规定：建筑工程竣工验收合格后，方可投入使用；
未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。
法的解释：有专业上的特殊涵义的，该涵义优先；

国税函[2010]201号《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、
或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

三、房地产企业收入范围

开发产品销售过程中取得的全部价款。
31号文第五条
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

代收基金、费用和附加处理
作为代收代缴款项不确认销售条件
（同时符合以下）：
◇未纳入价内
◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票

应计销售收入：
纳入价内或由企业开具发票的；
问题：开发商企业代收费用征税争议。
新31号文第五条规定：代收费用，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
税务机关认定标准大多是看发票，企业向业主开发票，就一律认定为销售收入。

四、房地产所得税收入确认的一般原则及形式

1、收入确认的原则
1、第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整）
专题：预售收入计提业务招待费、广告费、业务宣传费的问题

多数省规定：
2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。
开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-21 19:19
向楼主学习！！

作者: 海蛎子 时间: 2012-4-21 19:30
今儿个来知识了，逐条回复，并下载之，谢谢楼主！

作者: 鹰击长空 时间: 2012-4-22 08:59
楼主很专业，写得很好！

作者: 372449763 时间: 2012-4-22 09:44
后面的内容是什么

作者: zhp298 时间: 2012-4-22 23:35
学习房地产预收款怎么进行所得税汇算

作者: 392585011 时间: 2012-4-23 10:54
感谢楼主的无私分享！

作者: chensi 时间: 2012-4-23 13:05
学到东西了，谢谢~~

作者: 雅依儿 时间: 2012-4-23 16:40
学习学习

作者: monayao 时间: 2012-4-24 13:05
学习学习

作者: 散步的云彩 时间: 2012-4-24 13:40
正在学习，

作者: 马艳 时间: 2012-4-24 14:32
学习并了解一下

作者: Llily 时间: 2012-4-24 15:16
不错不错

作者: qiaowto 时间: 2012-4-24 16:27
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 寻梦 时间: 2012-4-24 16:46
真不错，看了才知道

作者: onefield 时间: 2012-4-24 23:48
谢谢！学习一下

作者: 雪山之莲 时间: 2012-4-25 08:50
学习一下

作者: 帅帅雪莲 时间: 2012-4-25 14:34
想学习学习

作者: zyw 时间: 2012-4-26 08:19
学习学习

作者: 我想学习 时间: 2012-4-26 11:50
很实用的东西，享用了

作者: notmyself 时间: 2012-4-26 20:20
学习学习

作者: 茄子0821 时间: 2012-4-26 23:02
希望可以有进步

作者: 梁山伯 时间: 2012-4-28 09:06
要学习啊

作者: 许其斌 时间: 2012-4-29 14:50
学习一下

作者: 许其斌 时间: 2012-4-29 15:36
有什么

作者: 百合sr 时间: 2012-4-30 00:06
参考学习

作者: luoyan12311 时间: 2012-4-30 11:36
我是新手，想学习下

作者: 510016 时间: 2012-4-30 11:41
这个有点重要，认真学习！

作者: 雷浩123 时间: 2012-5-1 00:06
感谢楼主的无私分享！

作者: ☆丶持家女 时间: 2012-5-1 14:39
想学习哟

作者: dayang21 时间: 2012-5-1 14:49
好文，欣赏一下！

作者: 帅帅会计师 时间: 2012-5-2 03:14
不错值得学习

作者: nthzy 时间: 2012-5-2 21:51
学习学习

作者: 453311091 时间: 2012-5-3 10:01
请问：项目是2006年开始销售，2010年达到完工条件的，做项目所得税如何做？

作者: 寒欣 时间: 2012-5-3 22:30
学习了一下，受益匪浅

作者: 马陵山 时间: 2012-5-4 14:22

作者: jxl7766 时间: 2012-5-4 14:55
非常感谢楼主分享

作者: 传奇化石 时间: 2012-5-4 16:06
这东东咋就这样的好呢

作者: 阿土仔 时间: 2012-5-4 17:17
好好学习下。！！！！！！！！！！

作者: wqvcwhb 时间: 2012-5-4 20:28
楼主很专业，写得很好！

作者: 清风独行客 时间: 2012-5-4 21:09
学习了

作者: amd_ati 时间: 2012-5-4 23:51
学习学习，正好遇上了

作者: yeton2005 时间: 2012-5-5 14:30
贴子很好，想看到隐去的内容

作者: 南山悠菊 时间: 2012-5-5 19:15
正好要学习房开企业税务

作者: 墨菲 时间: 2012-5-5 19:41
楼主很专业，写得很好！

作者: terryyan 时间: 2012-5-6 10:34
谢谢分享经典之作。

作者: linda8866 时间: 2012-5-6 11:38
谢谢楼主分享。

作者: 春华秋实- 时间: 2012-5-6 17:37
学习一下，谢谢

作者: 春华秋实- 时间: 2012-5-6 17:41
谢谢楼主的分享

作者: haier163 时间: 2012-5-7 13:00
学习了，学习！！！！！！！！！！！！！！！

作者: Possion 时间: 2012-5-7 14:51
楼主很专业，写得很好！

作者: 内蒙自学成才 时间: 2012-5-7 16:11
营业税、企业所得税、土地增值税在收入的确认原则中各不相同，分好好把握。

作者: 雅依儿 时间: 2012-5-7 21:35
楼主很专业，写得很好！

作者: 小新归来 时间: 2012-5-8 08:27
好文章！谢谢楼主

作者: Nick。ZS 时间: 2012-5-9 00:11
现场纳税负担农网服务而服务

作者: tzpyl 时间: 2012-5-9 20:24
楼主很专业，写得很好！
00

作者: lihong_tr 时间: 2012-5-10 14:07
我要看看这个资料

作者: xiayou 时间: 2012-5-10 14:42
不错，值得一睹

作者: 梁少华 时间: 2012-5-10 15:49
感谢楼主的无私分享！

作者: qweasd1069 时间: 2012-5-10 21:41
学习一下

作者: wxhfujian 时间: 2012-5-11 11:05
非常好，非常好，非常好，非常好，非常好，

作者: 财会之星 时间: 2012-5-11 22:29
z总结的还行，

作者: 乘风破浪2012 时间: 2012-5-14 15:57
非常实用，学习学习

作者: 虎妞 时间: 2012-5-16 14:29
学习无止境

作者: 虎妞 时间: 2012-5-16 14:30
暂时下载不了

作者: seashorexx 时间: 2012-5-18 15:51
好好研究一下

作者: 陆军 时间: 2012-5-19 15:09
谢谢楼主分享谢谢！

作者: Dorries- 时间: 2012-5-21 11:18
楼主很专业

作者: jyfdc 时间: 2012-5-22 09:26
看一看啊

作者: 龙帝国 时间: 2012-5-22 10:39
海南案件：（国税函【2009】342号）

作者: ~浅浅容颜~ 时间: 2012-5-22 20:05
我是新人，需要前辈多帮助

作者: yxtx 时间: 2012-5-22 22:14
我看不错噢谢谢楼主！

作者: seasea 时间: 2012-5-23 08:24
谢谢分享！

作者: 一湖新绿 时间: 2012-5-24 09:53
学习班

作者: qhp197321 时间: 2012-5-24 23:20
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: Amy007 时间: 2012-5-25 09:45
楼主似曾相识。赞赞赞！！！

作者: hahoo110 时间: 2012-5-25 11:57
我的本位币不够了，谁能下载的，给我传一份，拜谢了！！hahoo110@126.com

作者: 米拉索图腾 时间: 2012-5-25 12:13
好帖子，学习一下

作者: 镜中花 时间: 2012-5-25 16:02

monayao 发表于 2012-4-24 13:05
学习学习

不错，学习学习。

作者: 钟子牙 时间: 2012-5-27 14:40
xi\uexixuexi

作者: 高云霞 时间: 2012-5-27 19:51
学习了
谢谢楼主

作者: zhuoyue911 时间: 2012-5-28 11:35
这是哪个老师讲的啊

作者: 兰花草520 时间: 2012-5-28 14:24
向楼主学习学习

作者: songping 时间: 2012-5-28 21:51
xuexile

作者: wpxi 时间: 2012-6-11 16:36
学习先

作者: 李小皮 时间: 2012-6-19 18:39
学习一下

作者: 融科 时间: 2012-6-25 10:41
拜读学习啦

作者: 787038022 时间: 2012-11-28 11:14
时刻注意税收政策

作者: 江苏MIMI 时间: 2012-12-6 20:37
学习一下，看看规定

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-6 20:51
先回复！！

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-6 20:51
后学习！！

作者: kaizen2008 时间: 2013-1-22 18:19
发生国大使馆的四个当时该死的风格

作者: guangxilky 时间: 2013-1-23 20:46
受教了，感谢楼主

作者: lxcj 时间: 2013-2-13 17:26
谢谢分享

作者: 刺骨寒风 时间: 2013-4-8 12:32
好资料，谢谢

作者: 吴言 时间: 2013-5-12 09:22
感谢楼主无私奉献

作者: 税海 时间: 2013-5-13 10:53
学习学习

作者: nizouhml 时间: 2013-5-13 14:29
回复一下，好好学一下

作者: topjeep 时间: 2013-6-16 23:46
感兴趣~

作者: yikang 时间: 2013-7-5 22:35
cankan yixia 参考一下

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