房地产税收政策调整中涉及的几个问题

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为了更好的执行《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件，2005年10月，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件，对在实际执行中遇到的常见问题进行了明确，如成交价格的确定标准、契税完税证明中注明时间的确定等，分析如下：

    一、明确成交价格的具体涵义

     原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第二款指出，2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续.

  　新规定：国税发[2005]172号文件明确了上述规定的“成交价格”是住房持有人对外销售房屋的成交价格。

    分析：由于市场原因，同一房屋在持有人购进和卖出时的价格不可避免的存在差异，89号文件中并未明确“成交价格”是房屋购进价格还是对外销售价格，这样在实际执行中会造成税务机关和纳税人对“成交价格”认定的差别，进而造成房屋在对外出售时应缴纳的营业税额产生差别。新规定的出台，避免了上述情况的发生。

    二、明确“契税完税证明中注明的时间”为填发时间

    原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第四款指出，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

    新规定明确了上述契税完税证明上注明的时间为契税完税证明上注明的填发日期，避免了纳税人选择以契税完税证明来证明购房时间时可能出现的认识不清的问题。

    三、明确房屋产权证和契税完税证明的“孰先”原则

    原有规定：国税发[2005]89号文件第三条第四款指出，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

    新规定：国税发[2005]172号文件第三款指出，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

    分析：“孰先”原则的具体含义为：纳税人可以将二者所注明时间中较前者作为房屋的购买时间。如果房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；如果契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

    在实际生活中，由于各种原因造成房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的现象十分普遍，国税发[2005]172号文件下发之前没有明确规定以哪个时间为标准，造成各地税务机关在实际执行上也不一致，如果税务机关按照“孰后”原则处理的话，那么纳税人很可能会因为购房时间不足2年而不能享受免税优惠。新规定的出台则解决了这个问题。例如，甲于2003年4月购买一套符合当地公布的普通住房标准的住房，并于4月20日依法缴纳契税取得了完税证明，由于种种原因，甲直到2005年4月才取得该房屋的产权证明。那么，2005年7月甲要将该房屋转让出售时，其购房时间便可以遵从“孰先”原则按照2003年4月20计算，这样甲就可以依照《通知》中的第三条、第二款的规定“持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料”向地方税务部门申请办理免征营业税手续。在地方税务部门“根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核”后，只要符合规定条件，即可享受免征营业税的优惠。

    四、明确以非购买形式取得的住房对外销售的行为也适用国税发[2005]89号文件有关规定

    国税发[2005]89号文件针对的是个人购买房屋后再出售征收营业税的有关规定，但是对于以非购买行为取得的住房并未提及。

    新规定：国税发[2005]172号文件则明确了个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发[2005]89号文件的有关规定。

    分析：在实际生活中，个人取得房屋的途径，除了购买以外，还可以通过接受捐赠、继承亲属房产、离婚财产分割等非购买形式取得房屋。在上述三种情况中，并没有购买或者出售行为，但是房屋产权发生了变更。因此，在这类房屋对外出售时，税务部门无法依照国税发[2005]89号文件的规定，确认其产权所有人购买房屋的时间。新规定的明确，则避免了这种情况的发生，并且规定其购房时间和价格均按照“发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的”购房时间和购房原价计算，实际上是将这类房屋的购买时间追溯到最近一次的购买时间，以此来确定该房屋对外出售的时限是否符合免税规定的2年（含2年）。需要提醒纳税人注意的是，符合上述非购买行为的房屋持有人需出示“非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书”到地方税务部门办理相关手续才能享受有关政策。根据我国的法律规定，经公证的遗嘱、当事人在房产管理部门申请办理的转让登记以及离异双方在房产管理部门申请办理的过户手续一般可作为以非购买形式取得住房的合法、有效的法律证明文书。

    举例：房屋持有人甲于2000年购买房屋一套，并取得契税完税凭证和房屋产权证；2005年1月，甲将该套房屋赠予给乙，当事人到房产管理部门申请办理了合法的转让登记；2005年8月，乙将该套房屋出售给丙。这种情况在国税发[2005]172号文件未出台之前，没有明确规定是否可以按照购买形式享受有关政策。现在，按照国税发[2005]172号文件的规定，只要乙向地方税务部门出示合法的转让登记，便可以甲购买该住房时间也就是2000年作为个人对外出售普通主房的购买时间申请享受免征营业税的优惠政策。

    五、明确公有住房确定购买房屋时间的“孰先”原则

    国税发[2005]172号文件明确了个人按照国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

    此外，新政策还明确了可以享受税收优惠政策的普通住房面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准来确定是否能享受免征营业税的优惠政策。

zhanlu

学习了，谢谢。