TA的每日心情 | 开心 2014-7-17 17:08 |
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二、营销优惠:是指在营销活动中给予客户的购房优惠。
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如由的公司以前在项目促销是采取的营销优惠的主要形式有:1、老客户带新客户的,抵减老客户的契税和维修基金;2、老客户带新客户的,各给新老客户1%的奖励优惠;3、老客户带新客户的,给老客户2%的优惠加5000元现金的奖励,给新客户3%的优惠;4、为促销户型或朝向不好的房子,赠送客户车位;5、为促销通过抽奖方式,给予客户现金奖励;6、以代金劵的形式奖励客户。从以上形式来看,如果给客户的优惠都以现金或实物奖励的形式实施的话,将给公司和客户增加不必要的税赋。举例来说,某客户购房款为100万元,通过抽奖活动获赠价值10万元的车位1个,对于房地产公司来说,赠送的车位要视同销售,10万元的车位价值须与房款100万元合并即以110万元的营业额交纳营业税,同时也增加了应纳税所得额,需交纳企业所得税。对于客户来说,获赠的车位属偶然所得,需要交纳20%的个人所得税。同样,如果客户抽奖获得10万元现金,房地产公司不能将此10万元作为营销费用列支,而是在会计处理上作"营业外支出-捐赠支出",形式上是抵制了税前利润,但是从税法的角度来说,这种客户赠送的行为不属于税法允许税前列支的捐赠项目,需要将此10万元的现金支出调增应纳税所得额交纳企业所得税,而对客户来说也要交纳20%的个人所得税。由此可见,营销部门对客户组织的营销优惠活动,应该尽量避免实物奖励和现金发放形式,即达到公司项目促销,又能合理节税、节约开支,实现公司和客户"双赢"的目的。
因此,要解决促销和优惠的矛盾关系,以下方式可以作为参考:1、抵客户房款,即降低了公司的税赋(营业税金及附加、企业所得税),又让客户得到更多的经济实惠(房款优惠、不必交纳个人说得税、减少了契税和维修基金)。但抵完后的房款单价不能过低。2、低客户车位款,既降低了公司的税赋(营业税金及附加\企业所得税),又让客户得到经济实惠(房款优惠、不必交纳个人所得税)。但抵完后的车位单价不能过低。3、抵客户物业管理费,这样,给客户的优惠就转变为公司的合理费用可以在企业所得税前列支,同时客户又享受了优惠,又不用交纳个人所得税。
三、精装修款:
在实际的业务操作过程中,开发商一般都把房产的精装修款合并到房款当中在售房合同中体现,这种情况下,在申报纳税时,不管是房款还是精装修款,都就在以5%的税率交纳营业税。如果在开发项目前,预计的精装修工程坦比较大,开发商可以单独成立下属装修公司,在与客户签定售房合同时,房款部分由开发商与客户签定合同,精装修部分由下属装修公司与客户签定装修合同。这种情况下,房款部分按销售不动产交纳5%的营业税,精装修款按建筑业交纳3%的营业税。这样,精装修款就降低了2%的营业税,同时也相应减少了城建税和教育费附加。 |
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