谈房地产行业的成本核算与成本控制

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谈房地产行业的成本核算与成本控制

余东文

　　一、房地产行业成本核算中存在的问压
    房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部及上海市的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为:
     1．成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个对象。
    2．动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收人应补交营业税金及附加。
    3．成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。凡此，都造成成本严重不实。
    4．实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。
    5．成本末打足。就房地产行业而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及时取得发票，应计入而未人的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。对此，房地产公司就难以及时进行成本核算，造成成本低于实际数以2)公建配套设施不按预算计提。按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。
     6．不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，如配套设施费用、动迁成本及前期费用的分摊等。
     7．结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法，严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。

     二、规范并完善成本核算，提高核算水平
     (一)正确划分工程项目。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，笔者认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。例如甲小区分期成片开发，可将相同时间竣工的区域合并为分工程对象。即甲小区——共同费用、甲小区——A工程、甲小区——B工程……。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程;在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，可合并核算，然后按照预算造价比例计算各分工程的实际成本。
     (二)正确设置三级科目，规范反映核算内容，为了正确核算房地产产品的开发成本和成本控制，笔者根据财务会计制度和国务院及上海市制定的房产建设和投资方面的各种税费计征办法和标准，依据重要性原则，建议在“开发成本”科目下设置六个二级科目，其下再分设三级科目和必要的明细科目。

        土地征用及动拆迁补偿费
     1．土地征用费1)土地补偿费，(2)青苗补偿费，(3)粮油差价，(4)蔬菜地建设费，(5)垦复基金，(6)耕地占用费，(7)劳动力安置费，(8)老年社员养老费，(9)征地包干费及征地管理费，(10)其他;2•动拆迁淋偿费1)拆迁私房补偿费、搬迁费、奖励费，(2)拆迁单位补偿费、搬迁费、奖励费，(3)集体设施补偿费，(4)其他;3•动迁房源建设费;4•其他。
        前期工程费
     1，勘察费;2•设计费;3•可行性研究费;4•招标费;5•临时措施费1)临时道路建设费HZ)临时水源建设费，(3)临时电源建设费等;6•土地平整费;7•其他。
        建筑安装工程费
    1•建筑工程;2•安装工程费;3•设备及工器具购置费;4•监理费;5•其他。
        基础设施费
         1•排污排洪费;2•供电费;3•供气费;4•供水费;5•
    通讯费;6•照明费;7•环卫费;8•道路桥梁涵洞;9•绿化带;10•建设配套费:(1)住宅建设配套；（2）人防工程费，
     (3)商业网点建设费，(4)临时建设工程费，(5)临时占路费；
   施工配套费:(1)许可证执照费，(2)新型墙体材料费，
     (3)档案保证金，(4)竣工图编制技;12•其他。
             公共配套设施费
         l•教育设施费;2•医疗设施费;3•商业设施费;4•地区行政设施建设费;5•服务设施费;6•其他。
         开发间接费
         1•工资；2•福利费；3•折旧费；4•修理费；5•办公费；6;水电费；7•劳动保护费；8•利息；9•审计费；10•公证费；11•评估费；12•周转房摊销；13•其他。

         (三)准确进行成本分配。成本分配主要有四个标准: (1)因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。(2)受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。(3)公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家"应接受"的成本。(4)承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
        虽然成本分配的方法较多，但并不表明会计人员可以随意分摊，需要服从于成本分配目的亦即成本分配的意图。成本分配目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等。

        (四)正确划分开发间接费与期间费用。按照规定，只有在施工现场设立的管理机构(如指挥部等)的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费，以达到减少期间费用、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。
  
       三、加强内部成本分析，提出控制办法
        为便于考核项目收益情况，房地产企业须对产品销售收入、产品销售成本、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房等科目按成本对象分别核算。通常可从以下方面进行分析:
        1．分成本对象考核工程项目的毛利、毛利率、投资报酬率、净现值、现值指数、开发周期、竣工面积率、空置率、产销率等。
        2．与工程的预算比较分析节超额，按成本项目列示。由于房地产开发周期长，工程项目可变因素多，在立项前所做的预算并不能反映实际情况，可比性不强。建议按工程的开发不同阶段编制滚动预算，以动态地反映预算执行情况。
        3．分析项目差异。项目差异与竣工的时间和成本的节超密切相关。项目差异=进度差异+成本差异。其中，进度差异=按实际进度截止至当日的预算成本-按计划进度截止至当日的预算成本；成本差异=按实际进度截止至当日的实际成本-按实际进度截止至当日的预算成本。
    通过项目差异的分析，可促使企业缩短项目的开发周期，降低项目的成本或修证预算，使之更加切实可行。
    4．运用网络计划技术(计划评审技术，PERT)，大力降低工程成本。网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不仅能反映出工程所有作业(工序)之间的相互关系，而且能表明工程的时间进度，突出工程中的关键作业和关键路线，从而使项目管理人员集中精力抓住关键，合理调配资源，寻求以最小的工程费用获得最佳工期。网络计划技术尤其适用于建筑工程项目的时间一成本控制。

    四、房地产行业成本核算尚待探讨的问记
     1．借款费用的处理。在实际工作中，不少企业将借款费用作为调节利润高低的手段。有的不分用途，一律计入开发成本，人为抬高利润;有的对经营性的支出和工程支出不加区分，直接全部资本化或费用化；有的将不同工程借款费用不加分配，简单计入某一工程成本；有的在开发中断或结束后，仍将借款利息计入开发成本。笔者认为，由于房地产借款数额大，对当期的损益影响大，在实务中，准确地计算借款利息非常重要。应注意：(1)确定用于开发成本中的借款数额，以区分资本化和费用化的界限；（2)细分用于不同工程项目的借款数，正确划分同一借款在不同项目间的负担额；(3)工程停工时的借款费用暂停资本化；(4)开发成本转入开发产品即产品完工后，借款利息直接计入当期损益。
    2．质量责任准备金。每一个企业产品质量责任事故发生的可能性都是存在的，而且一旦发生，数额相当大，根据稳健性原则，现行制度应考虑允许房地产公司按照销售收入的一定百分比设立质量责任保证金，以降低风险，合理预计质量损失。
     3．存货跌价损失准备的计提。一般认为：房地产行业出售的是不动产，减值的可能性较小。实际情况并非如此。其一，房地产市场供过于求，商品房积压严重，积压时间越长，跌价可能性越大；其二，房地产公司的开发资金约有70%系外部筹集而来，存量房积压时间愈长，资金成本愈高。在我国房地产市场日趋活跃的情况下，建议仿效股份制企业会计制度，采用成本与可变现净值孰低法。

    笔者认为，房地产开发企业应抛弃“重开发、轻核算”的观念，必须重视包括成本费用开支范围、期间费用开支范围、成本和费用管理责任制、成本和费用的计划和考核等一整套成本管理办法，不断提高成本管理水平。
                     (作者单位：上海中核浦源集团公司)

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学习了，谢谢/