开发产品结转新方法

许家铭

开发产品结转新方法：

区分住宅、商铺、车库、储藏室等物业类别，充分考虑开发产品未来现金流量，无现金流量产品不分摊成本，以预计销售收入为一次分配标准、以可售面积（可售数量）为二次分配标准：
a、某类别总成本＝（该类别预计销售收入÷∑各类别预计销售收入）×项目总成本
b、某类别单位成本＝该类别总成本÷该类别可售数量
c、某类别最小销售单位的成本＝该类别单位成本×该类别最小销售单位的数量
最小销售单位是指住宅1套、商铺1间、车位1个等等）
具体如下：
一、分类。公司开发完成的楼盘大致由住宅（含有权证车库）、商铺、可售车位、人防车位、储藏室、可出售公建设施、不可出售公建设施、物业用房等组成。将上述物业分为不可出售物业和可出售物业，不可出售物业未来无现金流入，如物业用房、不可出售公建设施、配送的储藏室等；可出售物业未来有现金流入，如住宅、商铺、可售车位、可出售公建设施、单独出售的储藏室等。
二、确定物业总销售收入。即将可出售物业的销售收入分类汇总，并得出总数。对于已完成预售或实现销售的物业应按实际收入计量。未销售的可按现行销售价目表确定预计销售收入。其中人防车位，鉴于其特殊性，可暂不将其的销售收入统计在内，视同不可出售物业处理。从单个到类别的汇总后，我们就得到了住宅、商铺、可售车位、可售储藏室、可出售公建设施……的分类销售收入分别为A、B、D、E、F……；经加计后，得到了物业总销售收入A+B+D+E+F+……=S。

三、进行开发成本的第一次分配。即将已归集完成的开发成本，分别以A/S、B/S、D/S、E/S、F/S、……/S为权数（此权数一经计算确定，以后不再调整），计算出住宅、商铺、可售车位、可售储藏室、可出售公建设施……的分类总成本。例如住宅的总成本=C*A/S。
四、进行开发成本的第二次分配。分别以住宅、商铺、可售车位、可售储藏室、可出售公建设施……各自的建筑面积或数量为基数，将上述计算出的分类总成本平摊，从而得出每一单项可售物业的成本。例如，住宅的总面积为M平方米，其中1-1-101室的面积为N平方米，则1-1-101室的成本=C*（A/S）*（N/M）。
四、调整原暂估成本的处理。一般情况下，在楼盘交付时，往往需要暂估某些开发成本项目，在决算后则需要对原先的预估成本进行修正，从而面临对原先计量的开发产品的成本进行重新分配的问题。对此，上述调整的金额，建议直接以原权数——A/S、B/S、D/S、E/S、F/S、……/S进行一次分配，然后进行第二次分配。当然如果调整的金额不大，也可直接归口于原权数较大项目。

此方法较科学合理，成本与收入配比性较好。一般而言，房价上行时，其他物业类别的售价也会上行，反之亦然。在不同物业类别并存的情况下，如仍采用原结转方法，会造成车库、储藏室等相对低值物业承担大量成本，每售必亏；住宅等相对高价物业则承担较低成本，造成虚盈。在物业销售不均的情况下，会影响报表利润。

老年使者

有新意，很好，值得一学。

四川成都

有新意，很好，值得一学。谢谢

lzj1020

学习 了

甜咖啡甜

我看不错噢 谢谢楼主！

李小皮

不错的想法，值得推荐