请教房地产企业成本核算中的几个问题

Q群实录

我是一个刚从事房地产行业的新人，公司于2011年9月与政府签订了招商引资协议，协议主要内容：1、乙方（我方）决定在甲方园区内投资兴建物流中心项目，项目总投资8亿元，总建筑面积不低于30万平米。2、征地总面积约400亩，其中商业市场及办公用地100亩（国有土地证），使用年限50年；其他300亩地（集体土地证）为停车场、仓储物流园和回迁安置用地。公司准备同时开发商业市场、物流园和住宅安置小区，开发时间前后大概需要5年时间，目前正在进行400亩的场地平整工作。特向各位前辈请教房地产企业成本核算中的几个问题：
1、    物流园和回迁安置房开发建好后，政府以一定的价格回购，请问：这回购属于代建吗？这块财务上怎么处理？2、    项目开发的“前期工程费”中包含征对整个400亩地总平规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、行政规费及规划报建、临时设施等前期工程费用（还有基础设施费用）需要通过什么科目进行归集，并如何在商业市场及代建设项目中分配呢？相关的会计分录如何设置？
3、    如果前期把这三个项目都作为公司的开发项目通过“开发成本”--“开发产品”核算里，那政府回购时该作何处理，把政府回购款作主营收入吗？

直面人生

下面只谈一下个人意见，仅供参考
1、从你介绍的情况看，该项目是公司作为开发主体的，相关手续也是公司的，代建行为一般指有土地使用权的单位和个人委托有资质的公司代为建设和开发，建设资金完全由委托方提供，受托方只是负责把房子建好竣工验工交付使用就可以完成任务，受托方只是收取相应管理费用或代理费用等收入，而你公司是自己开发，自己提供资金，自己销售，这完全符合房地产开发企业销售房屋的条件，只是政府回购时价格相对低一点而已，所以我个人认为不属于代建行为，如何你公司要操作代建行为这个方向，建议按照代建行为相关规定的方向去操作相关。
2、对于第二项我个人认为前期工程费的分摊可以按照建筑面积法或土地面积法或其他合理的方法去确定，这方面最好和当地主管税务机关沟通再确定
3、我个人认为应作为营业收入处理，因为它符合营业收入会计确定的特征。

昏昏昭昭

第一个问题，土地及建筑的产权发生了转移，应该不属于代建，第二个可以采用建筑面积法分摊成本，第三个，算是公司收入。

tienan2002

1.这个不是代建，是销售不动产，政府回购也好，你们销售业好道理是一样的，都是作为主营业务收入，如果不进行土地过户，我觉得应该是建筑业
2。前期工程费可以设置三级科目 开发成本-前期费用-待摊  然后再分项目设置设置开发成本-物流中心项目-前期费用等，等待摊里面去不归结完了，按照一定方法分摊到项目中去
3.成本正常核算，政府付钱就计入收入，

897940240

学习学习

懂你

想法同上回复，不属于代建，收款计收入

897940240

有道理，同意上述说法

午后阳光

有道理。

微笑的月亮

学习学习

丽人君子

关于代建：根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函（1998）554号）规定，房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度预收房款，工程完工后，办理产权转移等手续，应按“销售不动产”税目征收营业税；   你公司物流园和回迁安置房开发建好后，政府以一定的价格回购，不能属于代建业务，账务处理应按销售不动产进行处理。
项目开发的“前期工程费”中包含征对整个400亩地总平规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、行政规费及规划报建、临时设施等前期工程费用（还有基础设施费用）需要通过什么科目进行归集，并如何在商业市场及代建设项目中分配呢？相关的会计分录如何设置
房地产企业成本、费用类会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
  贷：银行存款或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
   贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
   贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
   贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
   贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
   贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
              应付工资
              库存材料或设备[1][2]
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
    贷：银行存款
        或库存材料
        或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
    贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
    贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
   贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时
借：开发间接费用
　　　贷：银行存款
　　　   或应付账款
　　　或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
   贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用
发生的销售费用
借：销售费用
　　　贷：银行存款
　　　   或应付账款[1][2]
　　　3、 如果前期把这三个项目都作为公司的开发项目通过“开发成本”--“开发产品”核算里，那政府回购时该作何处理，把政府回购款作主营收入吗？河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知
　　　冀地税发［2000］93号
　　　二、委托建房征税问题
　　　对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
　　　（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
　　　（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
　　　（三）与委托方事前签订委托代建合同；
　　　（四）不以受托方的名义办理工程结算。
　　　凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　　个人认为应作为营业收入处理，因为它符合营业收入会计确定的特征。