拆迁人、被拆迁人、拆迁公司、涉及营业税问题探 -毕税官

杏雨财税

      首先你要研究这三方是什么关系？都在那个环节涉税？ 有那些政策规定？

    一、关系：

A、拆迁人：一般是房地产开发公司，道路、桥梁、市政建设者，以及其他企、事业单位或个人，因开发建设生产经营需要，使用它人的土地需要拆除地上建筑物或附着物。所以成为——拆迁人。

B、被拆迁人：拥有土地使用权、地上建筑物或附着物的单位或个人。

C、拆迁公司：一般是依法成立的拆迁企业，也可能是临时组成的拆迁队或个人。主要是受拆迁人委托行使拆除地上建筑物或附着物的权力，并取得劳务费。

    二、涉税环节

A、拆迁人

拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。（参看：闽地税发[2004]63号）

  对于给被拆迁人的补偿，仍有以下（被拆迁人取得收入划分）区分，无论怎样支付，对拆迁人来说，不涉税。但涉及取得发票问题。如果被拆迁人取得收入是应税的，必须取得合法发票。如果属于免税的，应取得相应票据即可。（看以下京地税营〔2007〕488 号）

B、被拆迁人取得收入划分：

1、按补偿性质划分：

（1）土地使用权转让收入

（2）地上建筑物或附着物的补偿收入

（3）机器设备等动产损失补偿收入

（4）停工人员工资补偿收入

（5）动迁费用补偿收入

2、按收入来源划分：

（1）财政补偿收入

（2）企业或个人补偿。

3、按补偿形式划分

（1）货币补偿

（2）实物补偿

以上补偿收入，有的需要征税，有的则不需要征税：

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。（参看：闽地税发[2004]63号）

2、被拆迁人与拆迁人（单位或个人）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，以及在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。（参看：渝地税发[2002]156号）

3、对政府因道路、桥梁、绿地等非经营性用地收回土地使用权，给予原用地单位地上建筑物及构筑物的补偿性收入，不征收营业税（参看：津地税流〔2007〕10号

4、对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围，不征收营业税。（参看：京地税营〔2007〕488 号）

除不征营业税的外，其他都应征收营业税。上述内容各地执行不一，遗憾的是吉林省没有这方面的规定。如果那个纳税人涉及这方面业务，一定要具体问题具体处理，采取一事一议办法，参考这些文件的规定，确定你的筹划。

C、拆迁公司

1、国税发[1993]149号文件明确：拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。属于建筑业征税范围，一般情况下，拆迁人要向拆迁公司支付费用，作为拆迁公司取得的这部分费用，按建筑业缴纳营业税。

2、但多数拆迁人采取以拆除旧料抵顶拆迁费用的办法，不再支付拆迁费用。那么拆迁公司将旧料变卖时如何纳税？按相关税法规定销售材料（物资）属于增值税范畴（不属于我研究的内容）。

但，拆迁公司采取“以拆除旧料抵顶拆迁费用”一应视同取得《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益”，应当就取得的旧料（核定）征收营业税。

3、还有一种情况：拆迁人认为：给拆迁公司拆除的旧料超过支付“拆迁费用”要收取一定的费用，对这部分费用应视作“拆迁权转让费”，目前没有规定缴纳营业税，经请示权威专家解释：不属于营业税征税范围，不征营业税。（理由是：小公共汽车线路权转让、经济林野果采摘权转让、野生林蛙获捕权转让、“打包债权”转让等这些都不属于营业税征税范围）

总之，以上是个人观点，供大家参考。

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