TA的每日心情 | 擦汗
2014-5-28 11:05 |
|---|
签到天数: 135 天 [LV.7]常住居民III 
|
营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。
如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45% [(4000-2800-220)÷(2800+220)=980÷3020]，应纳土地增值税294(980×30%)万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元,税款合计540.40(220+294+26.4)万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。
|
|
发表于 2012-9-3 13:26:02
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
