云中飞点评: 渝地税发〔2011〕221号: 重庆地税解决了房地产企业几个忧愁

云中飞

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云中飞点评: 渝地税发〔2011〕221号: 重庆地税解决了房地产企业几个忧愁



重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知
渝地税发〔2011〕221号
各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：
近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《土地增值税宣传提纲》（国税函〔1995〕110号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行：
一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
（二）对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。
（三）对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。
（四）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。
云中飞点评:

所谓的生地,是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地;熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

以前的国税函发[1995]110号 规定:

    (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

     (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，本来是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。但是,一些房地产公司象征性地做一些简单的三通一平,转让土地时就可以舒舒服服的享受地价款20%加计扣除.   为了堵塞这个漏洞,打击炒卖土地行为,本次渝地税发〔2011〕221号规定, 对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的, 加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款; 只有对取得土地使用权后进行房地产开发建造的, 加计扣除计算基数才能包括取得土地使用权时支付的地价款.



二、关于销售精装房装修费用的扣除问题
房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。
云中飞点评:

精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：　　4、土地增值税的扣除项目
　　房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　但是，187号未具体装修费用的核算内容。那么，精装房所用的家电、家俱可否作为装修费用扣除呢？

大连市土地增值税问答  (2010-06-29)
   (2)转让家电、家俱不属土地增值税征收范围

网友：我是一家房地产开发公司，公司的房子是精装修出售，出售价格中包括床、沙发、橱柜等家具价格，请问我公司在计算土地增值税时，购买的这些家具能否计入开发成本算作加计20%扣除的基数？
财产与行为税管理处邹林处长 ：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，<中华人民共和国土地增值税暂行条例>

    第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让床、沙发、橱柜等家具不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，同时房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项目，也不能作为加计20%扣除的基数.

全国很多税务局都是大连地税局的这种处理方法.而本次渝地税发〔2011〕221号规定,装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。如果《商品房买卖合同》没有注明的,而是临时的买房送 家电、家俱的促销措施, 送 的家电、家俱则不能计入房地产开发成本.

三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题
（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。
云中飞点评:

土地投资入股的土地增值税纳税义务发生时间是什么？

   如果有土地投资入股协议有些地税机关一般是不征土地增值税,开出《房地产转让税费征免税证明》办理土地过户.

但是，这种做法是错误的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》第十二条  规定:纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例如:   A企业以土地使用权，成本1000万，评估价1800万元，作为对B房地产企业的投资，占其30%的股权。

应该在投资办理土地权属变更手续马上交土地增值税:

可抵扣金额1000万元，   适用税率40%，

应交土地增值税为:

（1800－1000）×40%－1000×5%=270万元



（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。
云中飞点评:

还是上例,A企业以土地使用权，成本1000万，评估价1800万元，作为对B房地产企业的投资，占其30%的股权。  

B房地产企业未来土地增值税的扣除成本是多少,

目前的税收政策并不明确，目前有三种意见:

   一是，依投资方企业的账面原值即其取得土地使权支付的价款来作扣除项目金额，这个意见基层税务机关喜欢。

土地增值税暂行条例实施细则》  第七条　

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。



   二是，依零来计算，且有的省市对此发文专门予以明确 。这个不是主流。《关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函[2004]30号）中就明确规定：纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。



   三是，依按接受投资时作价价款（即评估价）据以扣除。企业方的愿望 强烈。青岛市的规定请见青地税函【2009】47号文,2009,4,17

　　六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

　　答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

　　（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。



八、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？

      房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

    黄石市土地增值税清算业务有关问题释义

（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

    （二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？ 发布日期：2009年11月23日         

     来源 : 国家税务总局纳税服务司 　

　  答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以（财税〔2006〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
　　1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

总局2011/03/21问答

我公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给我公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进我公司时按评估值作家5亿元，增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。我公司将该开发后进行了销售。请问我公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额？　　

     回复意见：　　
　　根据（财税[2006]21号）文件第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
　　股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，你公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时作为扣除项目处理。　　



  云中飞认为,上家投资入股时, 如果土地增值税交了,下家按作价入股价值扣除,这样才不会重复交土地增值税,是合理的做法.本次渝地税发〔2011〕221号规定, 可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。云中飞非常欢迎重庆地税的规定.写到这里,你可能会问,我可不在重庆啊,怎么办啊云中飞? 云中飞告诉你, 投资入股时，你是下家,尽量要求上家把土地  增值税交了，努力向当地税务局争取按作价入股价值扣除.同时,云中飞呼吁总局尽快出台类似的文件.以解决大部分房地产公司的忧愁.

  

四、关于合作建房的征免税问题
对一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房的，适用以下征免规定：
（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权属的，暂免征收土地增值税。
（二）对房屋建成后，按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税。
（三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。
（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。
（五）对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。
云中飞点评:

以前,财税字[1995]48号规定,对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 。本次渝地税发〔2011〕221号规定是对合作建房处理的细化,很好.

以前规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。
二○一一年十二月十二日

云中飞对渝地税发〔2011〕221号文件总体是满意的, 它解决了房地产企业几个忧愁,很好.唯一的遗憾是,本文没有对企业重组时的土地增值税处理进行突破.目前, 企业重组唯一的税收障碍就是土地增值税.云中飞热切希望,在总局没有对企业重组时的土地增值税处理明确以前,能有省级的税务局率先突破.

黔淡如菊

看哈..谢谢..