土地增值税的纳税筹划

我在学习

本人刚入房地产行业2个月，还在学习阶段，通过对地产行业的税收法规的学习，现在尝试进行税务筹划，难免有理解不到位和疏漏之处，请各位地产前辈多多指点。
土地增值税房地产企业的主要高税负税种，在实际工作中如何才能减少或免缴土地增值税呢，我们来看下面的税务文件：
财税[1995]48号文第一条中，对土地增值税规定如下：
关于以房地产进行投资、联营的征免税问题　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
而在财税[2006]21号文中，第五条对免税条件进行了进一步的规定，内容如下：
关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

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希望多多给予指点

ahui98

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谦虚求学

谢谢了，领教了。

和泰

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艺曼

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将开发房屋转做固定资产后分立,再整体转让,请问当你大费周章后,整体转让给谁,如何实现房屋的销售?
如果是有销售对象的话,直接做代建不是更好?

谢谢提出问题。
我考虑这个策划方案，基于我们公司的情况而定。我公司开发的是商住楼，主要利润来源于商铺，而商铺部分增值率高，税赋就比较重，所以考虑将这部份资产分离后整体转让，从而减少纳税额提高利润。房屋的销售实现，就在于整体转让中。至于代建，是有限制的，根据皖地税[2005]76号）规定，房地产开发企业受托建房应同时满足下列条件：（一）委托建房单位有相关部门项目批准书；（二）委托建房单位具有土地使用证；（三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”；（四）受托方不垫付资金。 受托建房的房地产开发企业不同时具备上述四条件的，应按“销售不动产”征收营业税。

百炼金刚

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云的天空

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