[税务] 房地产项目转让中的税收问题 [复制链接]

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发表于 2010-10-22 17:09:48 |只看该作者 |倒序浏览

基本情况是这样的：有一个房地产项目已经开发了一期了，还有一期未开发，想转让项目，对其中的税务问题怎么处理。

1、首先是转让方式，对税负的影响

如果是直接转让土地和建筑物等资产，按规定要缴纳土地增值税，契税，营业税，当然还有所得税，交易合同、办理证书还有印花税。

但如果按现在经常办的方式：以项目公司股权转让方式转让的，因为转让的是公司的股权，并没有进行资产、土地的转让，所以不缴纳营业税（5%），也不缴土地增值税和契税3-5%。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税2002第191号规定对股权转让不征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的的通知》2003第184号，在2008年又延长到2011年12月31日规定企业股权重组不征收契税。

股权转让不属于土地或建筑房屋出售，所以达不到征收土地增值税的条件。

2、股权转让企业所得税的处理　

常常在进行项目公司转让时，因为项目公司所持有的土地等资产增值了，转让方在转让时会将增值部分计算进入转让股权的价值，如股权原注册为1000万元，土地增值了1000万元，转让方会将1000万元的股权按2000万元进行转让，（当然这只是为了计算简便举的例子，实际金额和复杂程度要比这个大得多），虽然资产转让变为股权转让后不需要交契税、土地增值税、营业税等，但多出的1000万元股权转让款，转让方需要交股权转让部分的溢价税，按企业所得税法，转让财产包括股权需要按企业所得税法纳税，企业所得税法修改后税率为25%，修改前为33%。

这部分税负如何处理，按有关会计准则的规定，企业资本公积是可以转增股本的，就是说把最初价值1000万元的土地，通过评估，按现在的价值计算，溢价部分为资本公积，将1000万元的资本公积转增资本，形成股权，这样项目公司的股权就成了2000万元，（而且　按会计准则，由资产溢价形成的资本公积只能转增资本，不能用于公红。）然后，将2000万元的股权平价2000万元转让，这样就没有股权转让的溢价了，不必缴纳股权转让的企业所得税了。

3、受让方土地增值税的处理

通过资产溢价转增资本公积的方式，避免了转让方缴纳企业所得税，但在此案中受让方提出来，那多出的1000万元，我付了，但企业土地的成本还是1000万元，土地购买时的发票还是1000万元，将来我房屋出售时，只能按1000万元计算土地成本，多出的1000万元我要缴土地增值税，这样我多付的1000万元没有办法进入成本，要为这个成本缴税，成本是不应该缴税的，这样增加了我的负担。

的确是有这样的情况，但对此我的解释是：土地成本在缴纳土地增值税时只是成本之一，土地增值税的扣除项目不仅是土地成本，还有建安、税金等成本，而且这所有的扣除项目在120%以上的才会达到缴纳土地增值税的要求（增值额未超过扣除项目金额的20%），就是说多出这1000万元，如，当全部成本达到5000万元时，在6000万元的销售金额内就不发生纳税的情况了。

而且，你股权取得是可以进入股东公司的成本的，这个成本在股东公司的层面是可以抵所得税的，就是说这多出的1000万元，即使按30%纳税，由于股东公司可以少缴25%的所得税，实际只增加5%的税负。

4、关于一期和二期分开出让的处理

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